企业拆迁补偿评估要注意什么-法师兄

企业拆迁补偿评估要注意什么呢 (一)搬迁准备阶段： ⑴因工厂的客户得知该企业搬迁的消息，从而对其交货能力缺乏信心，因此定单会逐步减少转移; ⑵搬迁企业不能在原地上新产品和扩大生产规模，丧失了发展的赢利机会; ⑶由于工厂将要搬迁，对原材料的定货将逐步减少，这势必在与原材料供应商的价格谈判中处于不利地位; ⑷由于工厂将要搬迁，企业管理层必然为此投入精力，因此影响了工厂搬迁前的生产管理; (5)工厂新址建设的一系列费用，包括征地、规划设计、厂房基建、装修、工厂配套设施的建设等等。在这个阶段，企业所受到的影响和损失是从零开始，并曲线上升。 (二)搬迁阶段：在搬迁阶段，工厂完全停工停产。业务收入为零，但，企业的另一些开支仍需要支付，包括： ⑴生产经营中仍需要支付的费用： A、职工的薪酬(包括工资、福利、社保)以及当涉及职工后勤服务的建筑也需搬迁时、还需要保障职工的后勤需求; B、生产设备、运输设备、办公设备按月计提的折旧费用; C、管理费用; D、不在搬迁范围内的销售、营业网点的日常开支(房租费等)。 (2)财务费用：因工厂搬迁贷款的利息支出。在这一阶段，搬迁对企业的影响和导致的损失曲线上升，可能达到峰值。

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第一条:拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予...

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住房和城乡建设部（住建部）2011年6月3日公布了《国有土地上房屋征收评估办法》。《办法》规定，注册房地产评估师应当根据评估对象和当地房地产...

房地产价格评估机构由被征收人在规定的时间内协商选定;协商不成的，由房屋征收部门通过少数服从多数的原则投票决定，或采取摇号、抽签等随机方式确定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。市房屋征收部门每年应公布社会信誉好、综合实力强、具有相应资质的房地产价格评估机构名单，供被征收人选择。

企业拆迁最佳的评估方法是委托专业的评估机构，对企业进行拆迁的，企业与拆迁方可以共同委托有资质的评估机构对企业拆迁面临的各项补偿进行评估，以确定经济补偿的数额。《国有土地上房屋征收评估办法》第三条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。第四条房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

（一）评价价格根据市场1、2003年《城市房屋拆迁评价指导意见》的规定，拆迁评价应参考类似房地产的市场交易价格和市．县人民政府或其授权部门定期公布的房地产市场价格。2、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告日被征收房屋的房地产市场价格。3、新发布的《国有土地上房屋征收评价办法》细分。被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区域、用途、权利性质、等级、新旧程度、规模、建筑结构等相同或类似的房地产。被征收的房类似房地产的市场价格是指评价时的平均交易价格。评价时，必须考虑区域、用途、建筑结构等影响价值的因素。4、对此，《条例》由市县级人民政府负责本行政区域的住房征收和补偿。政府是征收的主体，对住宅价值的判断应采用第三者独立的判断公平。即使是第三者的评价机构来评价价值，政府设定指导价格，也无法表现第三者的独立判断。（二）评估机构由被征收人选1、原《城市房屋拆迁评估指导意见》中规定，《拆迁评估机构的确定应公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽奖等方式》。2、新发表的《国有土地住宅征收评价方法》中明确规定，房地产价格评价机构由被征收者在规定时间内协商选定的规定时间内无法协商的，住宅征收部门由被征收者根据少数的原则投票，或者以抽签、抽签等机会决定。3、关于评估费用由谁承担的问题，《办法》显示，房屋征收评估．鉴定费用由委托人承担，一般由房屋征收部门作为委托人。（三）评估更多体现土地价值在原《城市房屋拆迁评估指导意见》中规定，拆迁评估方法一般应采用市场对比法。如果没有采用市场比较法的条件，可以采用其他评价方法。在新的《国有土地上房屋征收评价方法》中，评价师应根据评价对象和当地房地产市场情况，对市场法、收益法、成本法、开发法等评价方法进行适用性分析后，选择其中一种或多种方法进行被征收的房屋价值评价。例如，王府井地区征收，这个地区的土地征收后，开发成商业，将来获得的利益可能很大。但是，如果只是市场比较法的话，可能不明显。那么，征收后，将来开发项目，可以假设获得多少收益。根据假设计算的收益，测量应该补偿被征收者的部分。