买房后想要去解除买房请求解除房屋买卖赔偿损失怎样？-法师兄

作为开发商，出售房子必须要先取得商品房预售许可证明，但是很多开发商十分猴急，奉行高周转的理念，急于回笼资金，在没有预售许可证明的情况下就与购房者签订了商品房预售合同，这样的合同就会认定无效，购房者可以要求开发商承担缔约过失责任。但是，如果在进入诉讼程序前，开发商拿到了商品房预售许可证明，那么这个合同可以认定有效。这是因为作为购房者一开始也是想要买这个房子的，既然开发商也是拿到了预售许可证明，双方的交易可以继续下去，也是符合双方的利益的。但是，以下的几种行为就没这么宽松了。一、商品房买卖合同签订后，开发商将这个房子抵押给了别人，并且没有告诉购房者。这个事情干的就过分了，这是严重的违约行为，谁都不希望将来要属于自己的房子被别人抵押掉。二、商品房买卖合同签订后，开发商将房屋又卖给别人的。这种行为比抵押更过分，直接导致购房者丧失的购房的期待可能性。上面的两种行为都导致商品房买卖合同无法实现，购房者可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可以请求开发商承担赔偿责任，赔偿的金额不超过已付购房款的一倍。这两种行为都是开发商和购房者订立商品房买卖合同后做的，如果是在合同订立前，开发商故意隐瞒房屋已经抵押，或者已经卖给别人的情况，那么这事情从一开始就属于欺诈行为，这样的合同当然是无效或者可撤销可解除的，购房者也可以请求返还购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。所以，无论开发商是在商品房买卖合同签订前还是签订后将房屋抵押或出售的，最后的救济手段都是一样的，这是因为，这样的行为对购房者造成的损害是一样的，尤其是购房者必然都是在合同签订后才能知悉事情的真相，如果在合同签订前就已经知道房屋被抵押或出售了，那么基本上也不会有人再去购买这个房子，如果真有人在如此情形下依然选择购买，那开发商也就不承担相应的违约责任。

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根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的规定，商品房质量问题通常可分为以下三种情形：三...

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1、房屋买卖合同解除后守约方可以要求适当赔偿可得利益损失。 2、其中对房屋差价损失等可得利益损失合同有约定的，按照约定处理；没有约定的，因一...

合同解除后，违约一方给对方造成损失的，应当赔偿对方的损失。其赔偿范围不仅应包括无过错方积极损失的赔偿，还应当包括可得利益损失即期待利益损失的赔偿，其结果是实现合同如约履行后的状态。关于商品房买卖合同解除后的损害赔偿，以下两个问题值得注意： (一)房屋升值部分在法律上应作为何种损失要求出卖人赔偿首先来看，可得利益是当事人在订立合同时期望通过合同履行而获得，由于违约行为发生而未实际发生的利益，具有未来性、期待性和现实性。可见，此时买受人实际获得的现实的房屋升值部分不符合可得利益的特点，不能作为可得利益要求出卖人赔偿。再看，房屋买卖合同成立并实际开始履行后，房价大幅上涨，升值部分的数额不仅是完全可以确定的，而且已为买受人实际享有。不动产需要返还时，此升值部分便在理论上从不动产中分离并显现出来，不应再依附着不动产返还给有过错的出卖人，而应该属于无过错的买受人在占有此房期间内所产生的自然孽息，其所有权人为买受人。被买受人实际享有的升值部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。当然，买受人要求出卖人赔偿房屋的升值部分，至少应该符合以下几个条件： 1、商品房买卖合同成立并实际履行，买受人已交付了大部分房款，出卖人已将房屋交付使用; 2、商品房买卖合同被解除，房屋需返还; 3、房屋自然升值，升值部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。

(一)房屋升值部分在法律上应作为何种损失要求出卖人赔偿首先来看，可得利益是当事人在订立合同时期望通过合同履行而获得，由于违约行为发生而未实际发生的利益，具有未来性、期待性和现实性。可见，此时买受人实际获得的现实的房屋升值部分不符合可得利益的特点，不能作为可得利益要求出卖人赔偿。再看，房屋买卖合同成立并实际开始履行后，房价大幅上涨，升值部分的数额不仅是完全可以确定的，而且已为买受人实际享有。不动产需要返还时，此升值部分便在理论上从不动产中分离并显现出来，不应再依附着不动产返还给有过错的出卖人，而应该属于无过错的买受人在占有此房期间内所产生的自然孽息，其所有权人为买受人。被买受人实际享有的升值部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。当然，买受人要求出卖人赔偿房屋的升值部分，至少应该符合以下几个条件： 1、商品房买卖合同成立并实际履行，买受人已交付了大部分房款，出卖人已将房屋交付使用; 2、商品房买卖合同被解除，房屋需返还; 3、房屋自然升值，升值部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。 (二)违约和欺诈惩罚性赔偿《解释》第八条和第九条规定了开发商既构成根本违约，又构成欺诈的情况(其中属于可以解除合同的情况有3种)，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。也就是说如果发生了上述规定的几种情况时，购房者可以要回款项的最高额为已付购房款加上相当于已付购房款的惩罚性赔偿金再加上已付购房款的利息及造成的损失，即双倍的已付购房款、利息和损害赔偿金。

《房屋租赁司法解释》第21条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。合同是不能请求撤销的，但是可以要求赔偿。