房产买卖合同中损失赔偿与违约金的区别？-法师兄

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问房屋买卖合同没约定违约金，如何赔偿损失

《商品房买卖解释》第17条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《商品房买卖解释》第18条第2款规定：由于出卖人的原因，买受人在规定期限内未能取得房屋所有权证书的，除当事人有特殊原因外，出卖人应当承担违约责任;如果商品房买卖合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准计算。另外，在《商品房买卖解释》对某些违约承担违约责任的计算则另有规定，具体包括： 1、出卖人恶意违约。具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。这显然是针对先卖后抵、一房数卖的行为所作出的惩罚性规定。 2、出卖人存在欺诈行为。出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证吗的事实或提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。在治理同样适用惩罚性赔偿。
问违约金与损害赔偿金的区别？

违约金，是指合同当事人预先设定的或法律直接规定的，在一方不履行合同时给付另一方一定数额的金钱。违约金具有补偿性特点，并兼有一定的惩罚性。损害赔偿金，是指一方当事人因不履行或不完全履行合同义务而给对方当事人造成损失时，按照法律和合同的规定所应承担的损害赔偿责任。损害赔偿责任原则上仅具有补偿性为原则，但以惩罚性为例外。违约金和损害赔偿金的区别在于： (1)适用范围不同。违约金是约定的，因此，无约定不能适用违约金条款。损害赔偿是法定的，无论当事人是否在合同中有约定，只要违约行为造成实际损失，受损害方就有权要求对方支付损害赔偿金。 (2)性质不同。违约金在订立合同时约定，此时，合同还没有履行，不涉及对方是否违约问题。因此，违约金具有事先确定赔偿数额的性质。损害赔偿金是在违约行为导致实际损失发生后确定的，具有事后补偿损失的性质。 (3)数额不同。违约金数额可以法定也可由当事人自行约定，由于是违约行为发生之前确定的，与违约行为发生后产生的实际损失会有出入，因此，有关机构可以应当事人的请求，根据实际损失的情况对违约金的数额进行调整。损害赔偿金是在违约行为导致的实际损失发生后确定的，应当能够与实际损失数额相当。
问违约金与损害赔偿金的区别?

违约金，是指合同当事人预先设定的或法律直接规定的，在一方不履行合同时给付另一方一定数额的金钱。违约金具有补偿性特点，并兼有一定的惩罚性。损害赔偿金，是指一方当事人因不履行或不完全履行合同义务而给对方当事人造成损失时，按照法律和合同的规定所应承担的损害赔偿责任。损害赔偿责任原则上仅具有补偿性为原则，但以惩罚性为例外。违约金和损害赔偿金的区别在于： (1)适用范围不同。违约金是约定的，因此，无约定不能适用违约金条款。损害赔偿是法定的，无论当事人是否在合同中有约定，只要违约行为造成实际损失，受损害方就有权要求对方支付损害赔偿金。 (2)性质不同。违约金在订立合同时约定，此时，合同还没有履行，不涉及对方是否违约问题。因此，违约金具有事先确定赔偿数额的性质。损害赔偿金是在违约行为导致实际损失发生后确定的，具有事后补偿损失的性质。 (3)数额不同。违约金数额可以法定也可由当事人自行约定，由于是违约行为发生之前确定的，与违约行为发生后产生的实际损失会有出入，因此，有关机构可以应当事人的请求，根据实际损失的情况对违约金的数额进行调整。损害赔偿金是在违约行为导致的实际损失发生后确定的，应当能够与实际损失数额相当。