业主委员会签订的物业管理合同是否有效

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• 问业主委员会签订物业服务合同是跟法人签吗
  

  要求就是没交费，按照合同商定告违约。而业主不能以未享受物业服务来抗辩，比如1楼的住户不用电梯，但还是不能以自己不用电梯来为借口不交物业费。再比如出差了1年回去，也不能因为这1年无享受物业服务而不交物业费。也不能以服务差为因不交物业费唯一救济的手段是通过业主委员会与物业交涉，让其改善服务质量，必要时甚至能够解职决裂格的物业公司。

• 问业主委员会擅自选聘的物业服务合同是否有效
  

  物业公司与部分业主签订的物业服务合同无效。我国合同法规定物业合同是无名合同就是集体合同，前期物业管理物业公司与开发商签订，业主大会成立，物业公司的物业服务合同与业委会签订，单个、个别业主无权签订物业服务合同，只能追认以前的合同和以前的物业公司管理服务有效，如果个别业主擅自选聘物业公司而解聘原来的物业公司是违法行为。物业管理条例规定，必须成立业主大会，过半业主且专用部分面积过半业主同意业委会才能与物业公司签订物业服务合同，否则合同无效，房管、物价部门不予备案，出现合同纠纷法院不会维护物业公司的合法权益。

• 问物业维修合同是业委会签订还是业委会签
  

  维修基金使用的程序是：1、物业管理企业应委托经市国土房管局认可的专业中介机构对维修工程的必要性及费用依照相关标准定额进行评估和核算。2、经中介机构认定后，物业管理企业方可进行维修工程。3、维修工程结束后，中介机构应进行验收，验收合格的应出具证明，不合格的，应要求返工。4、物业管理企业持维修工程结算发票及中介机构出具的证明到代管单位申请支取维修基金。因此是由物业来签订维修合同，不是业委会。

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