购房前都要了解哪些状况-法师兄

购房人还应该清楚，设定抵押权的房产不能出售，除非获得抵押权人的同意。购房人在买房前，一定要弄清楚房屋的基本情况，如果房产在购买前已成为抵押物，则此房产不应在销售之列，因为抵押权人可能随时要求实现抵押权，这样购房人就会陷入一场无谓的官司中去。经人民法院裁定限制产权转移的房产也不能出售，此时房产所有权人无权出售自己的房产，在此期间的交易行为没有法律效力，所以，购房人在选购房产前，应要求产权人详细介绍房产有关情况，并要产权人提供有关产权文件。

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购房前应调查了解的情况如下：1、调查了解开发商的信用状况；2、谁是房地产所有者；3、房地产抵押；4、房地产权限；5、房地产的性质和使用，根据...

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购房前应调查了解的情况有： 1、考察了解开发商的资信情况; 2、房地产的权利人是谁; 3、房地产抵押状况; 4、房地产权利限制情况; 5、房...

(一)开发商资质不全。开发商开发手续不全导致合同无效，开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，开发商应当返还购房人交纳的房款。 (二)房屋权属有争议。开发商未取得预售许可或者房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的该房屋权属有争议，也会导致购房合同无效，购房者可以要求退房并赔偿损失。 (三)所售房屋存在抵押问题。开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，就可认定购房合同无效，要求退房。 (四)所售房屋为不能交易的房屋。司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。 (五)延期交房并超过合理期限。延期交付房屋到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。根据现在《司法解释》的规定，开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。 (六)擅自变更房屋设计。在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商就构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定，要求开发商退房。 (七)房屋面积误差较大。如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人可以提出退房并要求退赔利息。 (八)房屋质量不合格。房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。 (九)逾期不办理房产证。迟延办理房屋所有权登记的，根据买卖合同约定或法律规定应当办理房屋所有权登记届满后超过一年，由于开发商的原因导致无法办理房屋所有权登记的可以解除购房合同并要求开发商承担违约责任。

一般来说，买房前要调查了解以下情况：（1）调查了解开发商的信用状况。如果购买商品房，首先要了解开发商的情况，包括资质等级、信状况、是否有重大违约记录等。开发商的资质等级与其资金、专业人员和经营业绩有关，最好选择一、二级资质企业开发的商品房。（2）房地产的权利人是谁？房地产的权利人是指房地产的所有人。只有权利人才有权转让房地产，尤其是二手房交易。需要注意的是，以一个人的名义登记房地产并不一定意味着房地产的所有者只是一个人。比如用夫妻共同财产购买的房屋，在没有约定的情况下，虽然只登记在夫妻一方名下，但房屋仍归夫妻共有；对于房改，即使房产证上只有夫妻一方的名字，也还是夫妻共有。房屋共有人必须一致同意转让，房屋才能转让。所以买房前一定要了解房产的权利人。（3）房地产抵押在商品房开发建设过程中，开发商为了筹集资金，往往使用在建工程抵押贷款。开发商未按时还贷的，抵押权人依法享有处分抵押物的优先权。因此，如果购买未解除抵押的商品房，风险很大。购房前，应向房地产抵押登记部门查询房地产抵押登记情况。（4）房地产权利限制如果司法机关查封该房地产，则限制权利人转让该房地产，表明该房地产涉及相关诉讼或已进入强制执行阶段，司法机关可以依法拍卖该房地产。如果卖方不告知买方这种情况，买方付款后可能无法取得该房屋的所有权。所以，购房者不宜购买此类房地产。（5）房地产的性质和用途因土地来源和用途而异，房屋的用途也不同，土地使用权的期限也不同。所以要向登记机关查询房屋的用途是住宅、写字楼还是商场。如非住宅用地，则在申报户口、子女入托或入学时会带来麻烦，水、电、气、通讯等收费标准也不一样。

购房之前应当了解以下情况：第一、密切研究政策动向，提防相关陷阱。第二、贷款购房三要点：一是首付承担能力，二是贷款政策的稳定程度，三是预留至少三年的贷款还款准备金。第三、投资性商业商务公寓，很多所谓的产权酒店或者小户型公寓所谓的以租代售其实都存在交房后的相关责任人不清晰的问题，目前我国相关法规对于这一领域其实存在很大的灰色地带，客户购买后很多权益得不到保障。第四、预售合同条款要字斟句酌地研究。第五、关于装修房的验收和质量审核一定要做细。第六、关于学区房要谨慎，目前很多消费者买房最关注的就是教育，所谓的学区配套，这方面一定要事先做充分扎实的调查研究。《民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。