在二手房买卖合同解除后，如何进行起诉？-法师兄

在二手房买卖合同解除后，如何进行起诉？

2024-11-24

在二手房买卖合同签订后,如果卖方反悔并违反了合同约定,买方可以采取以下措施维护自己的权益: 如果买卖合同中明确了违约责任,买方可以选择按照约定要求卖方承担违约责任。一般来说,双方在签署合同时已经达成共识,即如果卖方未能按时交房或违反合同中的其他条款,买方有权要求卖方承担相应的责任,例如退回房款并赔偿损失等。如果双方就违约责任达成不成协议,买方可以到法院提起诉讼。在这种情况下,买方可以要求卖方继续履行合同,并赔偿损失,或者要求解除合同,并退还已付房款及利息,并赔偿损失。为避免在签订二手房买卖合同时出现纠纷,双方在签订合同时需要注意以下几个问题: 1. 在合同中列出基本情况:包括双方姓名、住所、联系方法等基本信息,这是必须的。这样,在发生纠纷时,双方可以轻松地按照合同上写到的信息找到对方。 2. 要求出售方或中介方明确写清房屋的基本情况。包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意出售等。 3. 涉及价款的问题:在合同中写明总房价,注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款,写清付款的时间,约定付款条件。 4. 写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用。 5. 违约责任:明确出现何种情况时即视为违约,违约金、定金、赔偿金的计算与给付,产生纠纷协商不成时如何解决争议(仲裁、诉讼等)。 6. 写明合同生效、中止、终止或解除条款。 7. 在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。另外,补充一些条款时,一定要落实在文字上,并要求中介方在上面加盖公司公章。

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1、如果《居间协议》或《定金协议》已明确了房产买卖的主要条款，则可视为《买卖合同》，下家有权要求上家继续履行该合同。这些主要条款有：价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等。不过，大多数《定金协议》或《居间协议》都不全部具备上述条款，因此，不能视为《买卖合同》。 2、如果双倍返还定金还不能弥补下家的损失，下家可以要求赔偿实际损失。比如下家付了5万元定金，上家不想卖房，只同意返还10万元，而此时房价涨了20万元，那么上家仍然赚15万元。这时，下家可要求上家赔偿差价损失，也就是下家按实际损失来索赔，这个实际损失就是房价上涨的差价，下家可以按20万元来索赔。 3、当然，更简单的办法是直接适用《定金合同》或《居间协议》中的定金罚则，即要求上家双倍返还。签订买卖合同有一个必要的步骤是在网上进行合同备案，这个备案可以通过中介公司备案或买卖双方直接到房地产交易中心办理备案。《上海市房地产买卖合同》是示范文本，共有13项条款、6个附件，对房屋基本情况、付款时间、付款方式、违约责任等主要内容都做了约定。签订买卖合同后，上家违约不卖，不管下家是否支付了房款，也不管上家是否愿意承担违约责任，下家都有权要求继续履行合同。若上家仍拒绝履行，下家可诉至法院要求强制履行。建议在房价上涨比较快时，下家付定金争取多付点，付了定金以后尽早签订买卖合同。二、买二手房应注意户口的哪些问题第一，核查户口簿登记情况。核查卖方的户口本，可大致了解卖方家庭的户籍情况。但需注意户口簿只能反应卖方家庭成员的户籍状况，而不能排除非家庭成员的户口落于交易房屋内的可能;另一方面，户口本上的登记的信息没有及时更新，可能与实际户籍状况存在差异。第二，预先到公安机关核实户籍登记。房屋的户籍通常是由该房屋所在地的公安机关管理，买方可以委托律师或亲自到公安机关了解房屋的户籍状况。有的出售方承诺无户口，但仍应到公安机关核实。第三，在房屋买卖合同中约定户口迁移条款和违约条款。户籍问题发生纠纷，采取事后补救很困难，买方必须防患于未然。在签订买卖合同时，应当把握三点：一是要求出售方在申请过户登记前的具体期限内将户口迁出，而不能约定在申请过户登记之后。二是约定买方在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时，才可以付清全部的购房款。三是约定具体的违约责任。买方必须与卖方就违反该项承诺的责任做出具体约定，明确违约责任可以免除买方在损害方面的举证责任。