承租人行使优先购买权的条件

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• 问承租人优先购买权的适用条件？
  

  承租人优先购买权的适用情况：承租人优先购买权是出租人出售租赁房屋，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人有权在同等条件下优先购买。（1）仅限于房屋租赁场合；（2）出租人出售出租房屋时，应提前3个月通知承租人；（3）出租人侵犯承租人优先权的，承租人可以主张房屋买卖无效；（4）在转租场合，次承租人和承租人均有优先购买权，如有冲突，前者优先于后者。出租人出售租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者有其他侵犯承租人优先购买权的，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应当予以支持。但要求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。法律规定有四种情况，承租人的优先购买权不予支持。这四种情况是：1。房屋共有人行使优先购买权，优先于承租人，这是基于物权优先于债权的规则确定的原则。由于共有人的优先购买权是基于物权的优先购买权，而承租人的优先购买权是基于债权，物权优先于债权，自然得出这一结论。理论上称为优先购买权的竞合或竞存，基于物权的优先购买权基于债权的优先购买权。二、房屋出售给出租人的近亲属出租人，出售给其近亲属的，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女，基于近亲属的亲情关系，承租人不得主张优先购买权。3、承租人放弃优先购买权，出租人出售租赁房屋，已履行告知承租人的义务。承租人未在15日内明确表示愿意购买的，视为放弃优先购买权。对此，当然不允许主张优先购买权。15日是一个不变的期限。承租人主张优先购买权必须在15日内表达态度。未明确表示的，视为放弃权利。四、第三人善意取得租赁房屋所有权，如购买租赁房屋的第三人出于善意，且已办理登记手续，则构成善意取得。出于善意，第三人不知道承租人的优先购买权，即善意，构成善意，立即取得所有权。

• 问股权优先购买权行使条件
  

  公司法第72条第2款规定：“股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权;不购买的，视为同意转让。公司法第72条第3款也规定：经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。

• 问承租人的优先购买权
  

  出租人在租赁期限内出卖房屋时，承租人享有优先购买权。根据2021年1月1日起生效的《民法典》第七百二十六条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。《民法典》第七百二十七条规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

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