如何预防商品房风险

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• 问如何防范商品房买卖风险
  

  1、逾期型交房纠纷双方约定的交房期限届满，开发商却因为自身的财务风险控制及施工进度控制失控等种种原因没有将符合交付使用条件的房屋交付给买受人的行为。如果出现了逾期交付的情形，出卖方可以以书面形式履行及时告知义务。若没有对逾期交房的违约金作出明确约定的，就按同地段同类房屋租金的标准来计算买受人的实际损失。 2、不符合交付条件型交房纠纷这类纠纷大都是因为所开发的房产不符合交付条件，而开发商为避免承担逾期交房的违约责任而致。交付条件有两种类型，即法定条件和约定条件两种。法定条件是法律法规的强制性规定，如有些地方会出台管理办法，规定商品房的交付不仅要取得商品房交付使用的备案文件，如竣工验收备案表等，还要取得《商品房交付使用通知书》，另外是住宅的可能还要同时取得《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这几个条件是同时具备，而不是只具备其一即可。 3、设计变更型交房纠纷设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。商品房买卖合同签订后变更规划、设计，将导致变更后的商品房或周围环境不符合当初决定购房时的意愿，实质上是对买受人权益的一种侵害。因此，对于规划设计变更，买受人有知情权。

• 问商品房买卖如何防止购房风险
  

  商品房属于预售房，也就是所谓的楼花。买的时候房子还没建。因为看不见摸不着，这样的房子难免会有一定的风险。想买商品房，需要注意以下几点：1。签订合同前，应在售楼部检查开发商的五证是否齐全，即建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、商品房预售许可证是否具备；2、注意合同中可以修改的条款。开发商承诺的内容必须写入合同条款。；3、注意合同中的违约条款。商品房买卖合同会规定开发商逾期交房、逾期办理或不能办理房产证的违约责任，但违约金额往往不高。因此，购房者必须注意这些细节，尽可能增加违约金。4、仔细检查合同附件。常见的合同附件包括所购房屋的平面图、分摊面积表、质量保证书、装修标准、住宅使用说明书等。补充协议的条款往往被列为合同附件。5、妥善保管开发商的宣传材料。开发商对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和具体承诺，对商品房买卖合同的订立和房价的确定有重大影响的，可视为合同内容。

• 问借名购房如何预防风险
  

  一、弄清楚所购房屋的性质 如果所要购买的房屋是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，那么最好不要购买，以免发生纠纷，造成房钱两空。 二、签订“借名买房合同”需言明房屋所有权归谁所有，明确双方的权利义务 借名买房人一般是实际出资人，因此，应当在借名买房合同中格外注明“经双方协商以甲方的名义购房，本房屋由乙方出资购买，房屋所有权归乙方，与甲方无关”等特殊条款，防止因房屋所有权不明确，为日后发生纠纷埋下隐患。 三、借名买房人控制买房手续材料、留存足够的证据 出资的原始凭证，如存折、购房发票等，务必保存好。这样一旦名义产权人对借名买房合同的约定反悔，借名买房人就可以凭借足够的证据证明该房屋是借名买的，实际产权归借名买房人所有。 四、约定严格的违约责任 为防止名义产权人违反借名买房合同的约定，将该房转让或抵押给第三人，在借名买房合同中最好约定：登记购房人不得过户房屋、迟延过户、将房屋卖给第三人，等等;如果出现此类违约情况，就要承担相应的违约责任。这样就为双方严格履行借名买房合同，提供了相对充分的法律保障。

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