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小产权房屋的屋顶可否隶属顶层用户使用?

2022-07-06
1、建设部2001年8月15日修改后的《城市异产毗连房屋管理限定》第六条限定:“所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等,应共有合法使用并承受相应义务;除另有商定外,任何一方不得多占、独占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位,不得有损害他方利益的做法。”第七条限定:“异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时,应获到各所有人一致认可,并签订书面协议。”据此,楼顶屋面隶属建筑物区分所有权的共有部分,任何人(包括房地产开发商和业主)对楼顶屋面不享有专有权,应隶属全体业主共有,房地产开发公司无权私行将楼顶屋面售予购房者。如使用楼顶屋面与相邻人发生纷争,在司法实践中按照以下方式处置:如果商品房内有通往楼顶屋面的公共通道的,顶层住户不得妨碍楼内其他业主经过公共通道通往楼顶屋面;如果无公共通道的,其他业主欲从顶层住户室内通往楼顶屋面的,须经顶层住户认可。 2、商品房买卖合同》对此有了进一步的注释,其第17条限定:买卖两方能够就该商品房所在的楼顶的屋面使用权、所在外墙面使用权、所在楼房的命名权、所在小区的命名权做进一步商定。但《民法典》同时限定个人做法不能损害公共利益和他人合法权益。专业人士认为,这一条款在实践中对屋顶使用权有了限制。比如在改建屋顶时,不能破坏楼顶而导致楼下的渗水;或者开设营业性场所,影响街坊休息。而且如果街坊要在楼顶装置一些合法的设施,如太阳能热水器,根据这一条款,也不能阻拦。

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