买了保守性的豪宅出现问题，为什么会购买商品房？需要注意哪些问题-法师兄

2014年的豪宅等高端住宅市场冷淡，2015年高端市场并没有预期那么好，原因是来自于保守豪宅卖家的基数缩小。一是政商群体完全消失。国家反腐力度日益加大，加之官员财富登记预期加剧，保守的政商，这个灰色的群体手中的房产已是烫手的山芋，更别说购买新的豪宅了，基本上房叔、房姐将逐渐绝迹。二是山西、陕西、内蒙古能源领域客户危在旦夕，已经淡出楼市。山西炒房团、内蒙古炒房团、温州大妈炒房团都已经成为过去。尤其以楼市土豪著称的山西煤老板更是受到产业下行的打击。一位山西太原煤老板告诉记者：前几年，每吨好一些的煤卖450元/吨，可以说是暴利，而如今每吨煤的利润只有3元钱，但照样得卖，否则煤放着就是赔本，去年我总共卖煤赚了4万元钱，现在别说买房，能把企业做下去就不错了三是以前也曾经是楼市不可或缺之力量的江浙财富人群，也因为制造业、进出口、期货行业不景气的原因，失去了以往买房的动力。保守买家消失之后，新的豪宅潜在人群浮出水面。首先，寂静半年多的新三板、守业板，以及即将重新放开的IPO，会释放出大量的新阳光财富人群，仅国内上市公司就有两千多家，每家公司按10个股东或者高层计算，就有20000多人，而北京顶级豪宅有几千套，客群是存在，就看拿什么吸引他其次，进行资产配置的人越来越多。目前，人民币贬值，银行信贷政策宽松，金融平台也大行其道，钱放在手里就贬值，投资成为潮流，经济学家吴晓波甚至发出了2016年是消费元年”预测，而投资房产无疑是最安全的渠道之一。第三，高端改善，终极置业需求加大。为什么豪宅大户型吃香，一是因为限购，二是因为改善居住。随着房产税的预期加大，处置剩余房产，集中资金购买一套终极住宅也是很多实力基层的选择。目前很多豪宅的买家都是处置了很多老旧房产，腾出资格与资金进行终极置业。据了解，所有的豪宅，找客户是第一要务，很多楼盘除了自身的销售员外，纷纷寻找拓展客户资源，对于能介绍买房的人，开发商往往能愿意放出2%甚至3%佣金、提成，也就是说一套3000万的豪宅，介绍买房胜利即可获得60万至90万之间的介绍费。面对可以预见的来年竞争，很多开发商未雨绸缪，已经想出了各种各样吸引买房人的方法。方法一，降低首付。积累的购房人基本是二次改善的客户。为了方便购房人筹措资金，不少项目推出了最低一成首付，也就是最低99万元首付的活动，这样无疑降低了千万级别墅的门槛，最大限度地为购房人资金提供了灵活性，以此吸引二次改善购房人。方法二，拉长付款周期，避开限购令。眼下楼市有个怪现象，比方一个豪宅楼盘在建委网站网签的只有40多套，但据实地调查实际成交有140多套，另100多套哪儿来的？答案是，这些买房人都是没有资格购买的，开发商先收取了全款，然后买房人开始“攒资格”，几年后等资格熬到手再行网签。由于是品牌企业，所以买房人也没有过于担心风险问题。方法三，开发商想方法帮买房人卖一买一。由于豪宅买家基本都是二套以上住房，资格成问题，因此已经有开发商跟二手中介联系，协助买家卖旧房，腾出资格买新房。如果中间过渡期买房人无房可住，开发商还支付酒店费用。总之，想尽一切方法，满足买房人的种种要求。

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一般情况下，交付定金当天，与开发商签订购房协议，约定购房价,付款方式等。大概一周后，交付首期款，与开发商签订正式的购房合同，对购房/收楼等事...

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一般情况下，交付定金当天，与开发商签订购房协议，约定购房价,付款方式等。大概一周后，交付首期款，与开发商签订正式的购房合同，对购房/收楼等事项做出明确约定(一般为房管部门的固定版本)，现在很多城市都实行网签了。签订合同后一个月内,开发商需持购房合同到房管部门办理预告登记手续(合同备案)。余款按合同约定缴交。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，按揭合同什么时候签以确保将来顺利办理产权证。商品房现售，应当符合以下条件：现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书; 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件; 持有建设工程规划许可证和施工许可证; 已通过竣工验收; 拆迁安置已落实; 供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期; 物业管理方案已落实。

购买商品房时注意看对方是否具有“五证” (一)“五证”是指： 1、《国有土地使用证》，证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护； 2、《建设用地规划许可证》，确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件； 3、《建设工程规划许可证》，确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件； 4、《建设工程施工许可证》，是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，未取得此证的不得擅自开工，其建设项目均属违章建筑，不受法律保护； 5、《商品房销售(预售)许可证》，是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件，拥有此证的商品房，是可以合法买卖的商品房。 (二)购房合同审核即在签署购房合同和补充协议前的审核问题。商品房买卖合同主要包括以下内容： 1、当事人名称或者姓名和住所； 2、商品房基本状况； 3、商品房的销售方； 4、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； 5、交付使用条件及日期； 6、装饰、设备标准承诺； 7、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； 8、公共配套建筑的产权归属； 9、面积差异的处理方式； 10、办理产权登记有关事宜； 11、解决争议的方法； 12、违约责任； 13、双方约定的其他事项。 (某些开发商可能会在合同条款上下功夫，致使双方的权利和义务不对等，购房者如草率签字，则会使自己在将来可能出现的纠纷中处于非常被动和不利的地位，所以签合同前一定要认真进行审核，因为专业性很强，一般购房者很难把握开发商的真正用意，建议由专业律师陪同。