房产过户后才可办理土地变更登记-法师兄

［案情］ 1995年5月，A镇蚕茧站以划拨方式取得1863平方米国有土地使用权，建有13间房屋，建筑面积1100平方米，并依法领取了国有土地使用证和房屋所有权证。 2003年4月10日，蚕茧站与丝绸厂签订协议，将1863平方米国有土地使用权连同13间房屋一起转让给该厂。由于怕承担过户手续费用，丝绸厂一直没有办理房产过户和土地使用权变更登记手续。 2006年4月，因道路拓宽改造，需要对丝绸厂受让地块地上建筑物进行拆迁。在评估后，A镇人民政府同意就13间房屋补偿丝绸厂22万元。丝绸厂坚持按照土地使用面积1863平方米计算拆迁补偿费。A镇人民政府则提出，可以按照土地使用面积计算拆迁补偿费，但丝绸厂必须提供合法有效的土地权属证明。于是，丝绸厂向国土局提出申请，办理土地使用权转让和土地变更登记手续。国土局向丝绸厂答复,不予办理。丝绸厂即以国土局行政不作为为由，提起行政诉讼。法院受理此案后，依据《城市房地产管理法》第六十条第三款的规定，认为丝绸厂未办理房产变更登记，即申请办理土地使用权转让和变更登记手续，不符合法律规定，国土局对其申请不予办理，于法有据，法院作出裁定，驳回丝绸厂的起诉。［分析］本案中，判定国土局不予办理土地使用权转让和变更登记手续行为是否构成行政不作为，关键要看国土局不予办理的行为是否有法律依据。如果有法律依据，符合法律规定，国土局对丝绸厂申请的事项就应当予以办理；如果缺乏法律依据，不符合法律规定，国土局对丝绸厂申请事项不予办理，就不是不作为。《城市房地产管理法》第六十条第三款明确规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。本案中，丝绸厂申请办理土地使用权转让和变更登记手续，应先办理房产变更登记，再办理土地使用权转让和变更登记手续，在未办理房产变更登记的情况下，国土局拒绝为其办理转让和变更登记手续是依法办事，不是行政不作为。

答

（1）申请变更登记。属土地使用权转让的，转让双方填写好转让申请书、转让合同书、转让登记表；属继承房屋取得土地使用权的，提供公证继承书，并填写...

答

(1)申请变更登记。属土地使用权转让的，转让双方填写好转让申请书、转让合同书、转让登记表;属继承房屋取得土地使用权的，提供公证继承书，并填写...

l、有下列情况之一的，权利人应自土地变更实发之日起30天内到土地所在县土地管理局申请办理土地变更手续，属土地转让，需由土地转让方和受让方同时申请： (1)、权利人变更名称、地址; (2)、变更土地用途 (3)、变更土地权属性质 (4)、土地使用权转让，包括以土地作价入股，以土地联营合作、赠与、继承和企业被收购、兼并而使土地使用权发生转移。 2、申请办理变更登记手续，应提交下列材料： (1)、《土地变更登记申请书》 (2)、原土地证 (3)、个人应提供身份证明或护照，机关、企事业单位的应提供营业执照、法定代表人证明及身份证明，委托他人办理的，还应提供委托书、委托人身份证明等。 (4)、企业单位变更名称、地址，需出具工商行政主管部门的批准文件;机关、事业单位名称变更，需提供上级主管部门的有关批准文件，个人变更姓名的需户口所在地公安部门出具证明。

XX办理《国有土地使用证》变更登记应提供以下资料：土地登记申请书、《国有土地使用证》原件、《成都市房屋所有权证》、《房屋共有权证》复印件(验原件)、身份证双面复印件(第二代双面复印)验原件，特殊情况附书面说明。XX(一)因房屋买卖发生的个人《国有土地使用权》变更登记还应提供“关于办理土地登记的函”(成都市土地矿权交易中心出具);XX(二)因房屋买卖发生的单位《国有土地使用权》变更登记还应提供“国有土地使用权交易审查表”(成都市国土资源局出具)，同时提供法人身份证明，土地登记委托书、法人身份证复印件，受托人身份证复印件(验原件)、企业工商营业执照、组织机构代码复印件。(上述材料中的复印件须加盖申报单位的公章证明原件与复印件一致;)XX(三)因继承、赠与发生的《国有土地使用权》变更登记还应提供：《公证书》(原件)。XX(四)因离婚发生的《国有土地使用权》变更登记还应提供：离婚证明或法院裁决书复印件(验原件);XX(五)因地址变更发生的《国有土地使用权》变更登记还应提供：变更地派出所出具的地址变更证明原件。

（1）申请变更登记。属土地使用权转让的，转让双方填写好转让申请书、转让合同书、转让登记表；属继承房屋取得土地使用权的，提供公证继承书，并填写土地登记申请书；属祖屋分户的，提交分户协议书或户主申请，填写土地登记申请书；还要提交申请人的身份证或户口簿和原土地证书、房产证等土地权属来源证明文件。（2）变更地籍调查。变更必须与原来宗地登记档案并案进行。宗地部份变更的，要实地核定面积，界址点，重新绘制宗地图；宗地全部变更，界址没有变化的，可不进行界址调查，但宗地图应重新绘制。（3）变更权属审核。内容与初始土地登记相同。（4）注册登记，换发证书。注消原《土地登记卡》、填写新的《土地登记卡》，更改《土地归户卡》。收回注销原《土地使用证》，填写颁发新的《土地使用证》。