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房屋预售合同是否有效,分为两种情况:一、出卖人没有取得商品房预售许可证明,与买受人订立商品房预售合同,应当认定无效;二、但是出卖人在起诉前取...
商品房预售合同,是预售人将未竣工但已经确定施工进度和竣工交付日期的商品房的房屋产权转移给预购人所有,而预购人按合同约定支付价款并接受该房屋产...
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商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定,预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方,预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。根据《城市商品房预售管理办法》规定,商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。在商品房预售合同中,预购方于多数情况下是分期支付房屋的价款,这种作法类似于分期付款买卖,但它不是分期付款买卖合同。其原因有三:一是分期付款买卖合同的标的物在合同生效后必须交付给买受方,这样才能实现买受方的经济目的。可见,分期付款买卖合同的标的物必须是现实存在的物。但在商品房预售合同中,作为标的物的商品房尚不存在或尚在建造中;二是分期付款买卖合同的买受方在接受标的物后,尚有二期以上的价款需要支付;但商品房预售合同中,预购方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部价款,也可以在取得房屋前分期支付价款。前者是在取得标的物之前的分期付款,而后者是在取得标的物后的分期付款;三是分期付款买卖合同的功能在于出卖方向买受方融资,以满足买受方资金不足的需要。而商品房预售合同的功能在于买受方向出卖方融资,以满足出卖方资金不足的需要。
商品房转预售行为是否合法,应根据转让行为的具体情况认定其效力。若预售商品房转让合同没有违反我国法律、行政法规的强制性规定,一般是合法有效的。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条的规定,具备下列条件的民事法律行为有效: (一)行为人具有相应的民事行为能力; (二)意思表示真实; (三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。第一百五十三条的规定,违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。
出卖人没有取得商品房预售许可证明,与买受人订立商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。《商品房买卖合同纠纷解释》第二条规定:“出卖人没有取得商品房预售许可证明,与买受人订立商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”该条规定将商品房预售许可证明的取得作为审查合同是否有效的主要依据,并不考虑审查对其他条件的具备与否,有其合理性。
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