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依法成立的合同(协议)对买卖双方具有法律约束力,当事双方应按照约定履行权利和义务,不能单方擅自变更或解除合同(协议)。遇此情况,因卖方原因导致买方长期无法过户取得该房产所有权,买方可同卖方协商同意终止该合同(协议)效力,并要求卖方返还购房款和利息。如双方协商不成,买方可依据合同(协议)约定直接向房屋所在地人民法院起诉,要求终止房屋买卖合同(协议)效力、返还购房款及利息并由卖方赔偿因此带来的损失。
与房地产公司签订的《房屋认购意向书》如果是双方真实意思,不违反国家法律法规强制性规定,则视为合法有效。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。” 房屋认购协议的效力主要体现在以下三个方面: 1、鉴于买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称,开发商应当充分披露可能影响买方订立本约的信息。 2、不应强加具有不合理条件的实际谈判义务,特别是开发商不得利用自身的优势,免除自己的责任或加重买方的责任。 3、持续谈判的义务,除非出现重大僵局或终止谈判的事由,双方当事人应恪守诚信义务,继续进行谈判。
抵押中的房产能否买卖一直存在争议,但合同认定无效需违反法律和行政法规的强制性规定,从你和买方的协议中不能看出有此违法的地方,现买方违约,你有权利解除合同。
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