抵押权的失效担保还有效吗

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• 问抵押物失效，合同还有效吗？
  

  由于抵押物灭失，抵押权被消灭，因此抵押物失效，抵押担保也失效。抵押权具有从属性、不可分性、代位性和优先受偿性的特点。 担保物权的代位性表现在，当担保物被损坏或者灭失并有赔偿金或者保险金时，担保物权人必须就担保物的替代物行使权利，即损害赔偿金或者保险金。 如因意外原因导致担保物灭失，抵押人获得的赔偿金、补偿费或保险金可用于清偿抵押人的债权，也可作为抵押担保的财产； 但此时如果继续提供担保，应认为是重新设定抵押担保，与之前抵押物上的抵押权不是同一抵押权，前一抵押权随着物体的损失而消灭。

• 问小产权房抵押担保有效吗
  

  农民宅基地建设用房和农村集体经济组织统一建设开发的小产权房均不能上市自由流通，仅能在本集体经济组织内部转让流通，它们不具有普通商品的价值属性，故不能办理抵押登记，不论是农村房屋发证管理机关还是其他组织办理的抵押登记，均属无效行为。根据《特权法》第184条之规定，耕地，宅基地，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。小产权房建设用地有的属于耕地，有的属于宅基地，有的属于产权不是晰的土地或者有争议的土地，总之，它们都属于没有变更成为商业用途的土地，故不能随意处置。国家房地产登记管理机关不得为其颁发合法的房产证、土地使用权证，更不能办理抵押登记。

• 问抵押担保合同失效的情形
  

  1限制民事行为能力人签订抵押担保借款合同，其监护人同时在场并签字确认的，视为监护人的认可，抵押担保有效 2抵押人出具空白合同，在抵押合同上盖章并且有其法定代表人的签字，该抵押合同并不无效 3抵押合同中约定，贷款人与借款人协议变更主合同无须经担保人同意，担保人仍承担抵押担保责任的，该约定无效 4事后抵押无效，抵押权人对于行使抵押权获得的价款没有优先受偿权，已取得该价款的，应依法予以返还 5以划拨国有土地上的房屋设定抵押权的，土地使用权抵押无效，房屋抵押不因此无效

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