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经常碰到因为客观原因承租人或出租人想提前解除合同又不想承担违约责任的情况。从法律上讲,如果在解除时,双方协商一致解除而不承担违约责任,当然可...
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合同违约纠纷一直是民商事诉讼和仲裁案件的多发领域。那么什么是合同违约,应该如何承担违约责任呢? 《民法典》规定了违约责任。首先,违约是什么?根据第五百七十七条一方不履行合同义务或者不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。即事实违约。第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。就是预期违约。 那么违约责任应该如何承担呢?分为以下几种方法: 1、《民法典》第五百七十九条一方未支付价款、报酬、租金、利息,或者不履行其他金钱债务的,对方可以请求支付。 2、《民法典》第五百八十二条履行不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。违约责任没有约定或者约定不明确的,依照本法第五百一十条的规定仍然无法确定的,受损方可以根据目标的性质和损失大小,合理选择要求对方承担修理、重作、更换、退货、降价或者报酬等违约责任。即修理、重作、更换、退货、降价或报酬等。 3、《民法典》第五百八十三条、第五百八十四条赔偿损失的责任。 4、《民法典》第五百八十五条承担违约金。 5、《民法典》第五百八十六条定金的约定及其承担模式 当然,定金与违约金同时约定的,不能同时适用,一般而言,法院会要求当事人选择适用定金或是违约金。而且违约责任的承担也始终坚持补偿原则,即弥补一方违约造成的损失。
在签订《认购书》和《商品房买卖合同》的时候,能否得到银行贷款事实上是一个不确定的东西,而获得银行贷款又是购房者履行《商品房买卖合同》的必要保障。这样,问题就出现了,即《商品房买卖合同》能否得以履行并不取决于购房者和开发商,而是取决于银行是否同意发放贷款。 银行不同意发放贷款,一般认为有三种情形: (一)不可抗力:如果信贷政策发生变化或者银行自身原因,即政府或银行的原因,这种情形属于不可归责于购房者和开发商的原因,自然可以退房退定金。 (二)开发商的问题:如果属于开发商的原因,如开发商未能与银行协调好合作关系,或者是开发商所售项目不具备贷款条件等。这种情形当然可以退房,在一定条件下还可以要求开发商承担违约责任。 (三)其它问题:购房者积极履行了贷款申请手续,而银行因不属于上面列举的原因不同意发放贷款的情况下,购房者能不能要求退房?这种情形下,开发商往往以属于购房者个人原因作为理由拒绝退房,比如业主是个人信用问题而不能放款、供第二套第三套导致不能放款、银行对他的还款能力质疑而不能放款,成年人应当对自己的行为负责等等。在这种情况下不能简单认定由购房者承担违约责任,原因是: 首先,实践当中,银行拒绝贷款也往往是综合很多因素的结果,很难简单地说清楚是哪一个具体的原因,事实上银行往往也不会明确告知拒绝贷款的原因。其次购房者在选择贷款成数的时候,往往依据的是开发商及其销售人员的介绍或者推荐,开发商为了促销也几乎不会告诉购房者能够贷款的条件,甚至很多开发商的销售人员会口头向你承诺贷款没问题。事实上开发商也不一定非常清楚银行发放贷款所需要的详细条件,开发商也多数情况下也不会告知购房者如果贷不到款会出现怎样的后果。购房者所能了解到的信息也是最少的,与开发商相比,信息是严重不对等的。
退房不承担违约责任的情况有: 1、延期交付房屋到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后,却迟迟得不到开发商的入住通知; 2、开发商开发手续不全导致合同无效开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房; 3、发商未经购房人同意擅自变更设计在购房人与开发商签订的合同中,一般都约定开发商在变更设计之前,必须经过购房人同意等。
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