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《合同法》第234条规定,承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。依据该规定,与承租人生前共同居住的人虽然不是合同当事人,但在承租人死亡之后,其有权要求继续租赁该房屋,其目的在于保护共同居住的一方的居住权。依据《合同法》第234条的规定,共同居住的人享有租赁权必须符合两个条件: 第一,承租人在房屋租赁期间死亡。承租人在房屋租赁期间死亡,是指承租人在租赁期限届满之前便去世。如果租赁期限届满后承租人才去世,则不存在继续履行租赁合同的问题。在租赁期间内承租人死亡的,由于租赁合同尚未到期,此时允许共同居住人继续履行合同,只要共同居住人继续按照合同约定的价款交付租金,则并不损害出租人的利,因此应当维持合同的效力。 第二,必须是与承租人生前共同居住的人,不限于配偶、子女,还应当包括与其共同居住的其他亲属,以及其他不具有亲属关系的共同居住人(例如长期共同居住的人)。共同居住人的租赁权在合同期限内可以继续履行,但是在合同期限届满之后,如果双方当事人没有就合同的续期达成一致的,则租赁合同因期限届满而终止。《承租房屋租赁合同司法解释》第19条规定,承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动,承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡,其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的,人民法院应予支持。
《合同法》第234条规定,承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。依据该规定,与承租人生前共同居住的人虽然不是合同当事人,但在承租人死亡之后,其有权要求继续租赁该房屋,其目的在于保护共同居住的一方的居住权。依据《合同法》第234条的规定,共同居住的人享有租赁权必须符合两个条件: 第一,承租人在房屋租赁期间死亡。承租人在房屋租赁期间死亡,是指承租人在租赁期限届满之前便去世。如果租赁期限届满后承租人才去世,则不存在继续履行租赁合同的问题。在租赁期间内承租人死亡的,由于租赁合同尚未到期,此时允许共同居住人继续履行合同,只要共同居住人继续按照合同约定的价款交付租金,则并不损害出租人的利,因此应当维持合同的效力。 第二,必须是与承租人生前共同居住的人,不限于配偶、子女,还应当包括与其共同居住的其他亲属,以及其他不具有亲属关系的共同居住人(例如长期共同居住的人)。共同居住人的租赁权在合同期限内可以继续履行,但是在合同期限届满之后,如果双方当事人没有就合同的续期达成一致的,则租赁合同因期限届满而终止。《承租房屋租赁合同司法解释》第19条规定,承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动,承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡,其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的,人民法院应予支持。
租赁的房屋被卖出之后,租房合同期未满可以继续租赁。这是买卖不破租赁的原则,该原则是指租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。也就是说,出租人在租赁期间转让租赁物所有权的,该转让所有权的行为不影响出租人与承租人之间的租赁合同的效力,承租人可以基于原租赁合同对抗租赁物新的所有人基于所有权的权利主张,直至原定租赁期限届满。买卖不破租赁原则突破了债权的一般效力,有力地维护了承租人的利益,同时也有利于物尽其用原则的贯彻。
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