养老项目如何利用集体建设用地

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• 问集体建设用地如何补偿？
  

  （一）征用耕地的，土地补偿费为征用前三年耕地年产值的6倍以上10倍以下；征用其他土地的，土地补偿费为邻近耕地前三年平均年产值的5－6倍；被征用土地上的幼苗能够计算产值的，按照产值补偿，不能计算产值的，给予合理补偿；被征用土地上的建筑物、构筑物等地上附着物的补偿标准参照市场价格给予合理补偿。征地方案公告后，抢种不予补偿。（二）征用耕地的，每个需要安置的农业人口的安置补贴标准是征用前三年耕地平均年产值的4－6倍，但每公顷征用耕地的安置补贴最高不得超过征用前三年耕地平均年产值的15倍。征用其他有利可图的土地，安置补助费标准相邻耕地前三年平均年产值的4～6倍，征用无收益的土地，不支付安置补助费。（三）按照本条第（一）项、第（二）项的规定支付土地补偿费和安置补助费需要安置的农民不能保持原有生活水平的，经省人民政府批准，可以增加安置补助费。但土地补偿费、安置补助费总额不得超过征用前三年土地平均年产值的30倍。

• 问建设用地范围内的国有和集镇集体建设项目可以将国有建设用地转让吗
  

  第一个方面：依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第十九条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。 具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的，按照下列规定办理： （一）建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告；可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。 （二）建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟订供地方案，报市、县人民政府批准；需要上级人民政府批准的，应当报上级人民政府批准。 （三）供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同；划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。 （四）土地使用者应当依法申请土地登记。 通过招标、拍卖方式提供国有建设用地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订方案，报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施，并与土地使用者签订土地有偿使用合同。土地使用者应当依法申请土地登记。 第二十三条具体建设项目需要使用土地的，必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，涉及农用地的，按照下列规定办理： （一）建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告；可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。 （二）建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案（涉及国有农用地的，不拟订征收土地方案），经市、县人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府批准；其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准；供地方案由批准征收土地的人民政府在批准征收土地方案时一并批准（涉及国有农用地的，供地方案由批准农用地转用的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准）。 （三）农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同；划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。 （四）土地使用者应当依法申请土地登记。 建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，涉及农民集体所有的未利用地的，只报批征收土地方案和供地方案。 依据以上两条条款的注明，土地性质的变更必须经过合法的程序和方式变更土地性质。本案中如果经过合法程序后变为挂牌拍卖的是可以作为国有土地使用的。但是却有程序文件的是前提，否则还是违规操作。 第二方面农贸市场出售店面房的问题： 第一步认定销售方主体资质是否齐全，管理者是不能出售的，只有拥有开发权的开发商初始可以销售。土地使用权也在转让项目之中的。因为涉及调查的问题暂时无法完全明确。一般的话直接出售手续齐全是可以的。农贸市场现在出现私有的也可能的。应当来说还是需要更多信息来判断的。

• 问集体建设用地使用权如何获得
  

  《土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

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