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商品房销售面积的确定：商品房的销售面积是购买（单位）内的建筑面积与应分摊的公共建筑面积之和。建筑面积由三部分组成：1。建筑（单位）内的使用面...
确定商品房销售面积如下：商品房一般按房屋建筑面积销售，房屋建筑面积由房屋使用面积、墙面面积、阳台面积和共享建筑面积组成，烟囱、通风管、管井不...
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面积误差面积是入住过程中问题较多的一个环节，许多购房者等到拿钥匙进新家一看，总觉得比自己想象的面积小了，这主要是由于商品房的销售面积之中包含有公摊面积部分。因为公摊面积的计算方法相对比较复杂，不太容易被大多数购房人所掌握。而出现面积误差时请相关部门重新测量也比较麻烦，这方面最好是了解一下有关的政策，对那些可以计入分摊面积的部分做到心中有数，再比照发展商所提供的资料，发现问题可以请相关部门复测。 建筑质量购房人入住时最关心的也许就是质量问题了，由于目前市场上的商品房分毛坯房和精装修房，对于毛坯房而言，质量问题主要体现在墙内侧的裂缝、门窗、水暖气热等几个方面。 门要运作自如。除了要留意门身修饰平滑与否外，亦要试开门锁，看看是否运作自如。门隙是否太大及太易开，或防盗门的铁栏间隙太宽不能起防盗作用，门匙与门锁是否封口等等。 窗最怕渗水。在验房时最常遇到、最令人头痛的，要算是渗水问题。因此，必须验清窗台、天花、墙壁和浴缸是否有渗水。倘若把房屋装修得美轮美奂，并把一切家具搬入屋后，才发现有渗水情况，维修起来便会相当麻烦。方法是在外墙以水管喷射10分钟或以上，然后看看窗台上会否出现水渍（呈深色的印）。还要留意窗台云石是否崩裂，可用手轻触窗台，以不刮手为原则。 墙壁要平滑。环视墙身或用手触摸，便可看出此墙面是否平整滑净，墙面出现的细小裂缝一般是内保温层与饰面之间不平所造成的。另外要观察相关位置是否有空调管孔。最好是想办法试一下地漏是否畅通，另外，在卫生间保持几厘米的积水，泡卫生间的地面24小时以上，以检查卫生间地面的防水层。 冬季入住时正好可以检查暖气的供暖情况。 而对于精装修的房屋，除了以上所说的几方面以外，还要注意装修可能掩盖的房屋本身的质量问题。卫生间要看仔细。 浴缸：放半缸水过夜，隔天便知浴缸会否渗水及是否排水顺畅；与楼上业主商议，用同样方法，便知天花板会否渗水。更要注意贴近浴室的外墙起气泡及油漆剥落。 坐厕：由搪瓷烧制而成的坐厕，若水箱渗水，容易出现锈迹。 洗面台：台面打磨修饰是否光洁平滑，云石或麻石制的盥盆台面，最忌出现裂纹或刮花痕迹。 排水：浴室或厨房门口的地板与厅的地板接口处，应铺设麻石或云石制条（俗称吸嘴），一方面可做修饰之用，另一方面更可避免水渍外溅。至少，要留意地面倾斜位是否排水顺畅，因为污水积聚将有损家居环境卫生，长期更会损害装修。厨房干爽为佳。应验清楚厨具有否崩裂、刮花、搪瓷脱落的情况。 橱柜：开关橱柜柜门，看看是否畅顺，并检查安装是否稳固，尤其留意螺丝有否脱落现象。镶嵌橱柜柜门时，因门铰位置有所偏差，便会出现门脚不平的情况，即表示门铰上得不好。 不锈钢洗盆：连接它的下水管口，应保持干爽。很多盆台均以麻石或云石修饰，应摸摸台面有否凹凸不平或刮花痕迹，角位修边应整齐。若盆质料不好，会有生锈情况，买家不应掉以轻心。 踢脚线。主要看木条接口是否平滑，有否凹凸不平。 地板无回音。看看每块地板是否对称垂直，起翘也是常见病；地板是否空心，用手敲敲或用脚踏踏，听听声音是否空洞及有回音，若是便知地板可能有问题；地板铺设修边也不容忽视，尤其角位及近门位置，宜多加留意。 瓷砖：墙脚或较隐蔽的角位一般人容易忽略。墙脚与橱柜脚之间，若出现缝隙，则易孳生鼠虫。 电路是否正常。电路容量是否足以负荷电器设备；墙上的电源面板是否足够，位置是否合理，厨、卫的电源是否安全。 另外，发展商所提供的装修材料和品牌是否和合同约定的一致。 若开发商有赠送家具、电器，则要点算家具、家电用品及配件是否齐全及完整，有没有发票、保修证等；当然，还要试试它们是否操作正常。如发现有任何损毁，应立即记录下来，作为论理的依据。 总之，收楼时应尽量验收仔细，遇到各种问题可以和发展商协商解决，做到各方面达到满意之后再签字。当然，遇到发展商延期交房，购房者可以按照合同约定要求相关赔偿。
商品房销售面积有三种计算方式，分别是按套、按建筑面积和按套内建筑面积计算。一般来说，按套内面积计价的方法并不常见，大多都是按住宅面积外围线来计算，也就是按照建筑面积计算。商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，除了套内使用面积之外，公摊面积也是消费者购买商品房面积的一部分。当然，最有用的还是套内面积，因为这种面积才是购房者居住时候能真切感受到的，与居住密切相关。消费者在购房的时候要注意避免面积“缩水”，很多消费者进驻之后发现房屋面积不够，但是却没办法和开发商理论。因此在前期的合同中，消费者就应关注面积，一定要明明白白地在合同里写清楚房屋的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能避免面积缩水，给予自己消费保障。
建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）的通知 1995年9月8日，建设部 为保护消费者的合法权益，规范商品房销售行为，减少商品房销售过程中买卖双方间的纠纷，特制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行），现予印发，请遵照执行。现就有关问题通知如下： 一、商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积（实得建筑面积）及应合理分摊的公用建筑面积。 二、在本规则实施前已签订的商品房屋购销合同，除合同对商品房销售面积的约定有明显违法或计算错误的外，应维持合同约定的面积。若买卖双方有一方提出按本规则计算商品房销售面积，或房地产权属登记机关按本规则测定商品房建筑面积的，合同双方可对合同中的销售面积作调整，但应维持原合同约定的总价款不变。 三、房地产权属登记机关进行房屋产权登记，应遵循《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）测定商品房的建筑面积。 附件：商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行） 第一条根据国家有关技术标准，制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）。 第二条本规则适用于商品房的销售和产权登记。 第三条商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。 第四条商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。 第五条商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。 商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积 第六条套内建筑面积由以下三部分组成： 1．套（单元）内的使用面积； 2．套内墙体面积； 3．阳台建筑面积。 第七条套内建筑面积各部分的计算原则如下： 1．套（单元）内的使用面积 住宅按《住宅建筑设计规范》（GBJ96－86）规定的方法计算。其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。 2．套内墙体面积 商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。 商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投景面积的一半计入套内墙体面积。 非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 3．阳台建筑面积 按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。 4．套内建筑面积的计算公式为： 套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积 第八条公用建筑面积由以下两部分组成： 1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积； 2．套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 第九条公用建筑面积计算原则 凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 公用建筑面积按以下方法计算： 整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。 第十条公用建筑面积分摊系数计算 将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积 公用建筑面积分摊系数＝－－－－－－－－ 套内建筑面积之和 第十一条公用建筑面积分摊计算 各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。 分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积 第十二条其他房屋的买卖和房地产权属登记，可参照本规则执行。 第十三条本规则由建设部解释。 第十四条本规则自1995年12月1日起施行
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