购买二手房时，原户主未迁走户口应如何解决？-法师兄

在实践中,我们在购房过程中经常会遇到卖房人签订买卖合同后,由于各种原因,卖方户口没有及时迁出,导致购房人无法在所购买的房屋内落户,或者虽然可以落户,但是卖方其他人的户口没有迁出,购房人感觉不舒服的情况发生。对于这个问题,购房者实际上是处于不利地位的。因为当产生纠纷时,公安机关无法强制将原房主的户口迁出。公安机关仅能在当事人自己提出申请迁移的情况下办理户口迁出手续。因此,购房者以买卖合同和新房本为依据并不能启动公安机关的户口迁出程序。另一方面,户口迁出涉及行政机关的职权,并非民事纠纷,此类纠纷不属于法院管辖范围。因此,法院不会受理此类纠纷。由于在实践中,购房者难以通过公安机关或法院将户口强制迁出,因此,对于购房者来说,最好的方式就是通过追究卖方的违约责任或解除合同以减轻自己的损失。

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在实践中,我们在购房过程中经常会遇到卖房人由于各种原因,在签订买卖合同后,其户口没有及时迁出,导致购房人无法在所购买的房屋内落户,或者虽然可...

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由本人持（1）落户申请书；（2）被投靠人所在单位或街道办事处出具的证明；（3）投靠人原籍户籍证明：（4）结婚证原件、复印件；（5）...

买二手房卖家户口不迁走的隐患：原户主不主动将户口迁走的话，是没有办法将原户口强制迁移的。根据现行法律，户口迁移问题不属于法院受理案件范围。原因很简单，户口迁移问题涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，根据司法不干涉行政的原则，因此户口迁移不属于民事案件的受理范围。但是类似问题也不是不可以避免，在此我向大家做两点建议：一、如果可以，最好在买房交涉过程中或者在签订购房协议前就要求出卖方将户口迁出，迁出后再交付卖房款。或者可约定在迁出前只支付部分卖房款，余款待迁出后再支付。二、如果户口不能及时迁出的，那么可以在购房协议中约定具体迁出的时间，及未及时迁出所应承担的违约责任。如果出卖方未按照协议约定履行，那么买受方可依据此条款向法院起诉要求支付违约金，这就属于人民法院的受理范围了。

为了孩子上学问题，家长们很多时候要考虑学区房。假如买了二手学区房，原业主户口没有迁移，作为购房者非常着急，他们该如何处理?一方违约了，另一方可以索要多少违约金?接下来110ask.com小编将为您介绍。案例：小朱和倩倩购买了一套二手学区房，合同约定在5月31日前迁出，7月11日前交付房屋。后来，原业主李某在9月30日交付房屋，10月20日迁出他个人和孩子户口，无法将前妻户口迁出。于是，小朱和倩倩经过多次协商未果，到法院起诉李某。最后，法院审理认定原业主李某没有按照合同约定的日期迁出户口，构成违约。同时鉴于二手房买卖合同约定逾期迁出户口违约金标准，即是每日按总楼价的万分之五支付违约金，李某逾期迁出户口需要支付违约金，按照合同规定是86100元。一、二手房买卖合同违约金一般是多少? 违约方可以根据违约情况向守约方支付一定数额的违约金，或者约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，这是根据合同法第114条第一款规定的。 1、约定违约金过高造成损失的（一般认定为违约金超过造成损失的30%），当事人可以向法院或者仲裁机构请求适当减少。合同法司法解释二第29条规定，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。 2、约定违约金低于造成损失的，当事人可以向法院或者仲裁机构请求适当增加。合同法司法解释二第28条规定，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。若当事人增加违约金后，再次请求赔偿损失的，法院不予支持。二、学区房买卖中，原业主不迁出户口，如何处理? 1、在房屋买卖合同中户口迁移约定违约条款，卖房者逾期迁出户口且与购房者重协商约定的情况下，卖房者应当按照合同规定承担违约责任。合同明确的约定，不仅约束合同双方当事人，同时也是维护当事人合法利益的保障。而文章中，卖房者李某以离婚后无法说服前妻进行户口迁出为抗辩理由，这个理由在法律上难以成立。 2、合同没有约定户口迁移，卖房者又不配合迁出户口，购房者无法要求卖房者承担逾期迁户口的违约责任。这种情况下，户口迁移需要购房者和卖房者双方协商处理。

买房人在购买二手房时，一般都会要求原房主将落户在该房屋的户口全部迁出，因为这直接涉及到买房人在办理房屋过户手续后，能否将自己的户口落入房屋所在地的问题，特别是在买房人原为广州市集体户口，欲通过买房落户成独立户口，或者买房人欲通过购房落户后解决子女入学问题时(购买学区房)，这一需求很可能成为购房人的主要购房目的。但实践中，我们经常会遇到买卖合同签订后，卖房人由于种种原因，无法及时将房屋内的户口迁出，导致购房人无法在所购房屋内落户的情况发生。对于这类问题，目前解决途径非常有限，原因在于：公安机关仅能在当事人自己提出迁移申请的情况下办理户口迁出手续，因此，买方以买卖合同和新房本为依据并不能启动公安机关的户口迁出程序;另一方面，户口迁出涉及行政机关的职权，并非民事纠纷，此类纠纷不属于法院管辖范围，因此，法院并不受理此类纠纷。由于在实践操作中购房人难通过公安机关或法院将原户口强制迁出，将自己户口迁入。在此情况下，对于买方来说，最好的方式就是通过追究卖方的违约责任或解除合同以减轻自己的损失。在这里提醒各位购房者应注意以下几点：1、户籍核查在签订房屋买卖合同之前，一定要事先了解清楚所交易房屋的户口情况，如有必要，应要求房主本人带上房产证及身份证原件到户口所在的公安机关(通常为户籍所在地的管辖派出所)户籍科查询。2、明确户口迁出时间和违约责任一定要在合同中明确约定户口迁移的时限及违约责任，提高卖房人的违约成本，以此敦促卖房人严格按照合同履行。一旦出现卖房人延期履行或者不履行的情况，买房人起诉索赔也有依据，而不必另行寻找损失证明(这也是为什么公司在进行“合同签署合规性考核”中把关于户口迁出的条款单独拿出来进行考核的原因)。3、户口迁不出则解约对于以迁入户口作为主要购房目的的买房人，可以在合同的《补充协议》中约定“若出售方因特殊原因导致最终不能将户口迁出的，则买方享有单方解除权，且买方已支付的购房款卖方应予全额退还”，以此来保障购房者的权益。