浅谈房屋赠与、继承-法师兄

房屋赠与的条件： 1、房屋赠与关系的主体资格需适合　　作为法人或其他社会组织的赠与人需依法成立，国家机关需根据有关法律设立，企业应当经工商管理部门登记注册领取营业执照，社会团体需经民政部门的审核批准；作为自然人的赠与人须具备完全的行为能力，但对于受赠人可以是限制行为能力人或无行为能力人。 2、赠与人对房屋应当具有所有权　　房屋赠与决定了房屋的权属，是房屋所有权人行使处分权的重要表现，仅对房屋享有占有权、使用权的当事人，如房屋的承租人、借住人，或者不具有房屋所有权的其他当事人，如代管人等都不能赠与房屋。不具有所有权的当事人行使房屋赠与权的，至少应当对房屋享有处分权，如国有单位，对其房屋不具有所有权只具有经营管理权，国有单位对其房屋享有占有、使用和依法处分权。 3、不得赠与的房屋　　对禁止赠与的房屋，法律作了下列规定：　　（1）以出让方式取得土地使用权的房地产，不符合法律规定条件的。根据有关法律规定，以出让方式取得土地使用权的房地产赠与，赠与人应当按照土地使用权出让合同约定支付全部土地出让金，并取得土地使用权证。未支付出让金和未取得土地使用证的，不得赠与。　　（2）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制权利的房屋。　　（3）依法收回土地使用权的房屋。以出让方式取得土地使用权，土地使用权期限届满或者根据社会公共利益而提前收回土地使用权的房屋不得赠与。　　（4）未经其他共有人同意的共有房屋。　　（5）权属有争议的房屋。　　（6）房屋已经被设定抵押未经抵押权人同意的；房屋设定抵押后，房屋所有权人不得随意处分房屋。如果征得抵押权人同意，房屋所有权人才可以赠与房屋。　　（7）未依法登记领取权属证书的房地产。城市房地产管理法和有关法律法规规定，当事人应当依法办理房地产权属登记手续，领取房屋所有权证书，未登记领取权属证书的房地产禁止转让。房屋继承的定义与特点：　　房产继承是按照法律规定，当被继承人死亡时，将其所遗留下来的房屋的所有权转移给继承人的法律制度。房屋继承主要遵循民法的基本原则和《继承法》的规定，同时房地产法的有关规定也适用于房产继承。房产继承作为继承的一种，具备继承的一般特点，但其内容又有所不同。　　（1）房产继承的客体是房屋的所有权，房产继承人以被继承人的房产所有权为基础，房产继承的结果是房屋所有权的转移。　　（2）房产继承必须同时伴随土地使用权的转移。房产继承是房产转让的一种形式，房产与地产是不可分割的，房屋的权属与土地的权属必须同时转移。尽管人们继承时，处分的是房屋，房屋是继承的主要目的，但房屋所占用的土地使用权必须由继承人来继承。由于城镇土地使用权是有一定年限的，根据《城市房地产管理法》，民用住宅的土地使用权的最高年限是70年，从土地出让时起算，土地被出让后，在土地上建造的房屋成为私产的，土地使用权可以随房屋被继承，到了最高使用年限70年的，继承人要想继承房屋，必须向国家土地管理部门再次缴纳土地出让金，否则国家将收回土地使用权，并连同地上房屋一同征收。　　（3）房产继承必须进行产权变更登记。房产的继承标志着房屋所有权的转移，根据《城市房地产管理法》，房地产转让或者变更时，应当向县级以上的地方人民政府房产管理部门申请房产管理登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级的人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。　　（4）房产继承要缴纳税赋，如遗产税。遗产税是对财产所有人死亡时遗留的财产课征的一种税。财产继承所涉及的遗产都应当缴纳遗产税，以房产作为征税客体的遗产税，纳税义务人可以是遗嘱的执行人或者遗产管理人，也可以是遗产的各继承人。