商品房交付应注意哪些问题

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• 问商品房交房验收时要注意什么问题？开发商交房时应注意哪些验收问题
  

  在验房入住前查看房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》：《面积实测表》、《管线分布图》 查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。 查看所购商品房整栋楼的《北京市建设工程竣工验收备案表》，有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。 和开发商共同对所购商品房进行验收交接工作。主要注意以下几点： 第一，详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象； 第二，核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符； 目前现房已经确定开发商没有按合同履行的项目有 A开发商承诺天然气集中供暖、水暖、分户计量――而现房无法分户计量； B开发商承诺在每户主卧室及客厅预留电话插孔、宽带网插孔和有线电视插孔――而现房的主卧室没有宽带网插孔和有线电视插孔； C开发商承诺供水系统用北新牌PPR冷热供水管材――而现房则用的是镀锌管；根据约定开发商应在交房时补偿业主的差价，并估算赔偿由于供暖不能分户计量，而造成的无形损失。赔偿费用为：安装分户计量设备的价格＋请政府相关部门来验收的费用＋装修时要开槽改动的宽带网插孔和有线电视插孔（即改动线路长度＊每米开槽改动费50元，费用举证见开发商推荐的装修公司东易日盛报价）＋PPR管与镀锌管的差价（即屋内露出地表的管的长度与地下部分和公摊部分管的长度之和＊两种管每米的差价＋无形损失） 第三，检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能正常使用； 各种表的实际度数 墙壁除了渗水外，还有一个问题，就是墙壁是否裂纹。 测量一下楼宇的层高 3招：门窗灵活严又亮 试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。查看密封胶条是否完整牢固 阳台裂缝危险大 7招：保温不好墙滴水 冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。 8招：大开龙头查漏堵 尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。 验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。 管道，指的是排水／排污管道。犹其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口，看看水是不是顺利地流走。 10招：供暖管道要套管 供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管。 11招：拉闸断电不可少。验电线，除了看看是否通了电外，主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。 电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 13招：卫生间插座规矩多 卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座洗手盆的上方不应有插座。 15招：开关接口拉一拉 检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。 第四，对发现的问题要详细在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。 向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题按约要求维修。 《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，缺少一项都不能入住的

• 问购买商品房签约应注意哪些问题？
  

  五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。

• 问商品房买卖合同应注意哪些问题
  

  在签订购房合同的时候，主要有以下注意事项： 1、明确支付房款的方式和时间； 2、过户时间的确定； 3、延期履行合同：关于延期履行合同，对于买卖双方都可能会发生这种情形。但很多人所签的合同，都是由中介代填，中介为了快速成单拿到中介费，往往会避重就轻地填写合同违约责任，避免买卖双方长时间就违约责任“讨价还价”。中介常用的方法是，要么不填全部划掉，要么填写的违约责任非常轻，不让双方过度关注。 4、承诺要写进合同； 5、签订尽可能详细的补充协议。

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