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(一)不可抗力。 开发商常常对“不可抗力”作扩大解释,比如将下雪、雨水多、夏天天气热、甚至高考期间禁止施工这些作为不可抗力来狡辩。这样抗辩理...
延期交房需要注意: (一)不可抗力。 开发商常常对“不可抗力”作扩大解释,比如将下雪、雨水多、夏天天气热、甚至高考期间禁止施工这些作为不可抗...
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延期交房注意事项:(一)不可抗力。不可抗力是开发商出现延期交房时最常见的抗辩理由。所谓“不可抗力”,在我国《》上是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。必须同时具备不能预见、不能避免和不能克服三个条件才可构成不可抗力。根据我国法律的规定,如果是不可抗力原因导致开发商逾期交房的,开发商不需承担违约责任。这是法律的直接规定,即使双方在合同中没有进行约定,当遇到不可抗力事件时,开发商仍可直接引用法律条款来免责。开发商常常对“不可抗力”作扩大解释,比如将下雪、雨水多、夏天天气热、甚至高考期间禁止施工这些作为不可抗力来狡辩。这里提醒购房者注意,下雨下雪都是自然现象,如果没有形成灾害是不能作为不可抗力的。而高考亦是每年都举行的,这些事件均是在双方签订合同时可以预见的,不符合不可抗力的构成条件,这样抗辩理由是不能成立的。(二)以交钥匙时间为房屋交付时间。商品房交付应当符合法律的规定以及合同的约定,有的开发商在房屋没有任何竣工验收合格凭证的情况下,以各种方式通知购房者收房,在向购房者交钥匙的同时,要求购房者签下“房屋接收单”,在接收单上往往会注明房屋质量合格,本人无异议之类的文字。很多业主缺乏经验,签下“接收单”,在产生纠纷起诉到的时候,开发商以已经交房为理由抗辩,使购房者陷入被动。为了避免争议,购房者在房开商拟交付的房屋未符合条件的情况下,比如无法提供《住宅质量》和《住宅使用说明书》等,此时完全可以不接收钥匙,更不能在“房屋接收单”之类的文件上签名。(三)诉讼时效。在超过合同约定的交房日两年才交房的情况下,开发商一般会以超过诉讼时效进行抗辩。这里提醒购房者,在诉讼时效期间的起算上,应当区分具体情况:房屋具备法定交付条件,诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算;如果房屋尚不具备法定的交付条件,诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。
延期交房需要注意: (一)不可抗力。 开发商常常对“不可抗力”作扩大解释,比如将下雪、雨水多、夏天天气热、甚至高考期间禁止施工这些作为不可抗力来狡辩。这样抗辩理由是不能成立的。 (二)以交钥匙时间为房屋交付时间。 商品房交付应当符合法律的规定以及合同的约定,有的开发商在房屋没有任何竣工验收合格凭证的情况下,以各种方式通知购房者收房,在向购房者交钥匙的同时,要求购房者签下“房屋接收单”,在接收单上往往会注明房屋质量合格。为了避免争议,建议购房者在房开商拟交付的房屋未符合条件的情况下,比如无法提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等,此时完全可以不接收钥匙,更不能在“房屋接收单”之类的文件上签名。 (三)诉讼时效。 在超过合同约定的交房日两年才交房的情况下,开发商一般会以超过诉讼时效进行抗辩。这里提醒购房者,在诉讼时效期间的起算上,应当区分具体情况:房屋具备法定交付条件,诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算;如果房屋尚不具备法定的交付条件,诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。 (二)中等城市1.2元至24元; (三)小城市0.9元至18元; (四)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。 省、自治区、直辖市人民政府,应当在本条例第四条规定的税额幅度内,根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件,确定所辖地区的适用税额幅度。 市、县人民政府应当根据实际情况,将本地区土地划分为若干等级,在省、自治区、直辖市人民政府确定的税额幅度内,制定相应的适用税额标准,报省、自治区、直辖市人民政府批准执行。 经省、自治区、直辖市人民政府批准,经济落后地区土地使用税的适用税额标准可以适当降低,但降低额不得超过本条例第四条规定最低税额的30%。经济发达地区土地使用税的适用税额标准可以适当提高,但须报经财政部批。 只要没有相关机关单位批准的免征税文件,那么即便是闲置的土地也要进行交税。土地使用税是根据土地使用的类型和土地的面积进行计算的。不进行缴纳土地使用税也是偷税漏税的一种,情节严重的情况会判有期徒刑,纳税是每个公民的义务。
购买二手房,需要注意下列细节的交接问题: (1)结清水表账单。 交房之前,买家要询问卖家是否已付清水费,同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。 (2)协助煤气过户。 按照燃气公司的规定,买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费以及双方的身份证、卖家在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单,一起到燃气部门办理过户手续。 对于没有约定或约定不清的,燃气部门可能将拒绝办理。 (3)签订新的物业供暖协议。 有供暖的城市要注意与物业签订新的物业供暖协议,以免影响来年供暖。 (4)结算维修基金。 按照相关规定,住宅转让时,维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的,其中卖家缴纳的剩余部分,由物业管理企业提供证明,凭《住宅维修基金结算交割单》可向买家收取,同时维修基金的所有人更名为买家。 (5)附属设施。 一般来讲,买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收,其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。 (6)迁移户口。 买卖二手房,除房屋交接和权利转移以外,卖家的户口没有及时迁出,是发生纠纷最多的因素之一,也是最易危及到买家利益的一种纠纷。 因此,买家在房屋交接日前一天可到相关部门查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才可迁出,则买家一定要与卖家就此问题约定清楚。
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