购房时应该如何应对房屋买卖陷阱及防范定金退还的常见陷阱？-法师兄

买房一直都是购房者们的头疼事，很多的购房者们在买房子的时候总是会被置业顾问忽悠。定金、订金、认购金、诚意金，哪个能退哪个不能退？房产证上的住房面积，你真正能享用的有多少？以及如何应对置业顾问的花言巧语？陷阱1：“四金”认清楚“定金”不能退定金给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。订金订金在合同正常履行的情况下，成为价款的一部分；在合同没有得到履行的情况下，不管是给付一方当事人违约，还是接受方违约，都要原数返回。认购金“认购”就是购房者表现出买房的诚意，这个诚意需要通过缴纳“认购金”来体现。在缴纳“认购金”后，购房者可以获得房屋的优先购买权，并在房价上享受一定程度的优惠。诚意金法律上并没有“诚意金”之说，中介与买卖双方之所以签订诚意金条款，主要是由于我们交易市场的诚实信用体系还不健全所致。置业建议“定金”在缴纳之后不能退，而“订金”、“认购金”、“诚意金”在购房者放弃购房时，是可以无条件退还的。即使这样，在签订任何条款时也要留个心眼。陷阱2：置业顾问“承诺”不能作为法律依据面对售楼部置业顾问的“花言巧语”，购房者要做的就是—保持冷静，置业顾问“承诺”不能作为法律依据。置业建议置业顾问都是经过专业培训的，购房者在选择房子的时候，一定要知道，置业顾问的“承诺”，不能作为购房后发生纠纷时的法律依据，一切都需要以“购房合同”及“补充协议”为准。陷阱3：警惕“卖完了”等热销假象销售人员也会采取很多方法来制造热销气氛，让购房者产生紧张感，在没考虑清楚的情况下，一冲动就签了合同，交了“诚意金”。置业建议在看房的时候，还可以到售楼部要求售楼员出示一样叫“销控”的本子。这个本子上，记录着该楼盘真实的销售情况，可以确定你心仪的这套房子是否已卖出。陷阱4：房产证上的住房面积你能享用多少？建筑面积购房者购买一套房子的建筑面积，即写在房产证上的产权面积，包括套内使用面积、套内墙体面积和公摊面积。使用面积简单地说，就是把你家所有地面全铺上地毯，能铺多少面积的地毯，就是多少的套内使用面积。公摊面积建筑内的楼梯电梯间、消防通道，为本楼服务的配电房、水泵房等附属设施用地，外墙水平投影面积的一半，这些全部计算为公摊面积。赠送面积购房者需要时刻注意的是，赠送面积不是越高越划算。很多楼盘号称的赠送面积，实则是钻了法规的空子，并不能够被房屋管理部门所认可。置业建议购房者必须问清楚，自己房子的公摊面积有多大：多层：一般在10%左右高层：一般在15%~20%公寓：一般在20%~25%入住后能够享受到的面积（套内使用面积）=建筑面积-公摊面积-套内墙体面积提示：在交房时，购房者如担心面积有误差，可以聘请专业的测绘公司对房屋进行测算，房款可以少退多补。陷阱5：一字之差绿化面积差得远绿地率绿地率是用来描述居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率，包括公共绿地、宅旁绿地等。绿化率准确的说法应该是“绿化覆盖率”，是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。置业建议购房者翻开所有开发商的宣传手册，上面全部写的都是“绿化率”，那是因为绿化率一般都会比标准的绿地率要高一些，看起来自然让购房者感觉小区的绿化水平比较高。陷阱6：购买公寓注意3大问题普通公寓也叫居住型公寓，一般都为住宅产权类型，具有70年产权、户型面积小、精装修可以拎包入住等特点。商务公寓通常为40年产权，投资者可以用来居住也可以用于商务办公，其物业管理和水电气等费用属于商业标准，要高于居住型公寓。酒店式公寓拥有独立产权，配置包括厨卫在内的综合套内物业，由物管公司提供酒店式的保洁、物业、租赁服务等。投资者可以：像普通住宅一样居住或出租。也可以：交由物管方以酒店形式出租，获得投资回报。置业建议①弄清公寓产权年限无论是投资还是自住，都需要先摸清公寓的土地属性，到底是70年的住宅使用期限还是40年的商业地产使用期限。②弄清是否是民水民电在水电气方面，购房者也要弄清楚是居民用水用电还是商业用水用电，两者之间的价格差距相当大。③弄清是否通天然气有的公寓因为产权的原因，是不能通天然气的，购房者在购买前需谨慎。

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房产买卖的主战场—售楼部，常常是房产买卖双方上演“拉锯战”的“阵地”。对卖方而言，售楼部里的置业顾问、销售团队都经过专业培训，从购房者踏入售...

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避免房屋销售合同陷阱的方式：买卖双方应明确约定标的房屋的面积、地址、购房款、履行方式和期限、转让登记手续、违约责任、争议解决方案等。...

房龄判断房屋的建筑年代是购房者比较关心的问题，很多人不喜欢房龄太老的房子，因为这样的房子比较破旧，居住起来不舒适。我们可以从房屋的外观来大体判断房屋的建筑年代和建筑构造等，还可以从房屋建筑年代的标识或房产证登记的建筑年代来识别。房屋开裂检查房屋有无裂缝，首先仔细检查房屋的地面和墙上有无裂缝，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。如果是与房间横梁平行的裂缝，属于质量问题，但问题不大。若裂缝与墙角呈45°斜角或与横梁垂直，说明该房屋有可能存在结构性质量问题。其次，看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房屋存在安全隐患。

如何防范二手房买卖中介陷阱面对种种陷阱，提醒购房者应注意以下几点： 1、选择合法的中介机构。一个合法的中介所需要齐备两证，即营业和资质证书，如果要求更正规一些，从业人员也须具备经纪资护户一一格证书。 2、弄清房屋的产权关系。这一点很重要，直接涉及交易的成功与否和当事人的利益。因此消费者在租房、购房前应该对中意的房屋产权调查清楚，最好要求中介提供房屋产权资料，核实房主的房屋证、等，避免遇到租赁户将房屋擅自对外转租和出售的情况)3、签订合同时要谨慎。在签订合同、交纳之前要仔细阅读中介公司的格式合同，注意其中的模糊用语，合同中要对房屋的要求明确规定，对中介不成、退还收费和押金等要有详细约定，并妥善保存相应的凭据。《城市房地产转让管理规定》第七条房地产转让，应当按照下列程序办理：(一)房地产转让当事人签订书面转让合同;(二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;(三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理;(四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;(五)房地产转让当事人按照规定缴纳有费;(六)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。

1、合同中交房日期要按时，不可以有缓冲期，“不可抗拒”误工延期要有停工证据。延期交房，不退房违约金要按日、按总金额、按合同约定赔付;退房参照合同的赔付约定。 2、合同中开发商擅自改变规划、设计，又没有在限定日期书面通知购房者，就要承担违约金和允许退房，并赔付损失。 3、需要看清购买的房屋有没有被抵押的、有没有被查封，现在这个社会上也有很多“一房两卖的陷阱的，所以，要特别注意房屋房东有没有卖给别人了，或者已经跟别人签了房产证转让，如果房屋已经被卖了，到时候只会让你看中的房屋成为别人的口袋里的了，有的房东还会耍赖，不退定金的。 4、合同中还要确定“商品房所在的屋面、外墙使用权为所有业主所有”。这也是为了防止物业贴广告的行为等 5、未填写内容的空格部分一定要划掉，合同每页要有开发商的合同骑缝章和购房者的签字，不管什么情况下，购房者手中始终要保留一套原件。如果是复印件的话，在法院那边信任度就不会那么高的，有的还会被认为是无效的，因为复印件很多会存在造假的现象的。合同条款未能表达清楚的地方，可以填写补充协议，双方签字，补充协议与合同具有同样法律效力。最好将开发商的各种口头和书面承诺一并写入合同或者补充协议，以便开发商兑现承诺。