没过户的房屋存在哪些法律风险-法师兄

购买二手房一般很容易出现纠纷，有时候即使是付完了款项，也入住了房屋，但由于没有及时的过户，就可能造成很大的风险问题。风险一：一房二卖。从买房到等待过户的过程中有很长一段时间，这其中容易出现的风险就是一房多卖。根据法律规定，在出现一房二卖的情况时，并不是谁的合同先签订房屋就归谁所有，谁先占有房屋就归谁所有，而是过户到手才算是谁的。风险二：卖家违约风险。过户不及时的房屋产权归原业主，容易受房价变动影响，导致合同毁约。卖方利润驱动，负面交易，不与购房者和中介机构合作，拖延处理网络签字，转账等过程，原业主可能宁可赔违约金也不办理过户，业主赔偿的违约金远不足房价的涨幅，那损失非常大。如果房价下跌过多，买家也会有想法，宁可放弃购房定金或者部分购房款也不愿意继续履约。风险三：房子被查封。在合同存续期间，如果卖家有经济问题或存在债务问题，不排除他会拿着房屋的产权证去抵押贷款的可能。如果到了约定过户的时间，贷款仍然没有还清，房屋还在抵押，就无法过户。在此期间，如果业主因经济纠纷导致房产被查封，同时，一旦卖家因其他债务被诉至法院，法院可查封该房产，到时该房产将避免不了被拍卖的风险。风险四：产权人死亡。买卖双方签订二手房交易合同之后，如果卖家过世，就必须要先办理房屋继承登记，再办理房屋产权转移登记。在此过程中，不排除有的继承人坐地起价，买家不得不忍受额外的支出以及烦琐的公证、过户手续。

《不动产登记暂行条例》第二十一条　登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。《民法典》第二百零九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二百一十四条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

答

第一、一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证许可证，则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否...

答

1、房屋买方的法律风险有：产权不清晰，导致合同效力出现问题引发房产纠纷；交易时间长，房价变动可能性大、存在一房多买的可能、国家政策变化产生新...

我国《民法典》明确规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由于房屋属于不动产，因此，在房屋买卖中，如果没有及时办理房屋过户手续，仍然会承担一定的法律风险。 (1)房屋遭恶意出售在目前房地产市场交易活动中，房屋价格上涨较快，房屋所有权人感觉自己以前卖亏了，往往利用买主没有办理过户登记手续的漏洞，将已出售但仍在自己名下的房屋再次出售给第三人。如果房屋所有权人与第三人存在恶意串通情形，那么，根据《民法典》的规定，房屋买受人可以请求法院确认房屋所有权人与第三人签订的房屋买卖合同无效，然后要求房屋所有权人继续履行合同。 (2)房屋遇法院查封在二手房买卖中，有房屋所有人因为有其他债务纠纷担心房屋被国家机关查封而急于将名下房屋转让的情形。如果在签订房屋买卖合同时，房屋所有权人明知出售的房屋已被国家机关采取了查封等强制措施，合同一般认定为无效。因此给买受人造成损失的，应当承担损害赔偿责任。 (3)房屋处分权房屋买卖实际操作中，房屋所有权人基于节约时间成本和便于交易的考虑，往往会委托代理人办理相关手续。买受人在签订房屋买卖合同时，一定要审查代理人的权限是否包括房屋的处分权。如果代理人未取得房屋的处分权而与他人签订了买卖合同，事后也未取得权利人追认或者获得房屋的处分权，买受人与代理人签订的房屋买卖合同应为无效。

不办理过户手续，可能同时面临多种法律风险，甚至陷入财房两空的困境。一是可能出现卖家反悔甚至是“一房二卖”的情形，当卖方感觉自己所出售房产的价格低于当前价格时，卖方会反悔或钻买主没有办理过户登记手续的空子，将同一套房产出卖给第三人，导致买方承受卖方违约的风险。二是可能会出现房产被查封的情形。有的卖方因其他债务纠纷，债权人申请法院查封、强制执行，导致双方所签订的房屋买卖合同被认为无效，买方将承受合同无效的风险。三是买方处理房产时遇阻。当买方交付全部房款、履行完毕合同后，虽不影响其在所购房屋中居住，但若要转卖该房产时，因房产未登记在其名下，将会遇到阻碍。此外，不及时办理过户登记手续，还可能出现房产被办理抵押、拍卖等损害买方合法权益的其他情形。

购买小产权房屋存在哪些风险第一，“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。第二，像小产权中的“乡产房”、“村产房”等并没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。第三，购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。