买卖合同违约金如何定性？

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• 问买卖合同无约定违约金如何办
  

  违约金属于合同应该约定的事项，根据规定，双方当事人可以约定一方违约时，应当向对方支付一定数额的违约金。也可以约定违约损失赔偿额的计算方法和合同中没有约定违约金条款的，出现违约情形时，可以要求赔偿因违约造成的损失，因违约造成的损失以实际损失计算。在多种合同方面，相关的司法解释都有约定，如民间借贷合同，没有约定这个违约条款，逾期还款可以参照人民银行逾期利率计付损失。

• 问房屋买卖合同如何约定违约金
  

  房屋买卖合同违约金的规定是：违约金是违约后的补救措施，独立于履行行为以外的支付。违约金金额由双方协商确定，一般约定为合同标的金额的20％造成的损害较大时，违约金可以适当上浮，但最高不得超过实际损失的30％。

• 问买卖合同约定违约金如何赔偿
  

  由于违约金是购房者和开发商在订立合同时预先约定的，因此，它与实际损失额往往不能完全吻合。一般情况下，即使有差异，也应按约定承担违约责任。除非约定的违约金过高或过低而显失公平，才可请求减少或增加。 至于违约金的约定，购房者可根据违约情况就违约数额进行约定，也可约定违约损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于或过分高于实际损失的，购房者可请求法院或仲裁机构予以增加或适当减少。由此，约定的违约金在性质上就视为违约时的损失赔偿金。 既然购房者在合同中已约定了违约金，那么，开发商要求按合同约定的违约金赔偿是符合法律规定的。当然，如果“实际损失”超出约定的违约金，可要求开发商适当补偿（实际损失一般来讲只可能是租金损失或交通费损失。租金损失是指由于延迟交楼而多付出的租金；而交通费损失是指由于延迟交楼不能及时迁入而可能增加的交通费用。一般来说，交通费损失要低于租金损失，因此，在审判实践中一般只考虑租金损失）。 此外，如果合同没有规定违约金或者实际损失难以计算确定，可依据房款的总额参照银行等金融机构逾期贷款利息的标准计算出金额，或按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的、或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金，以要求房地产公司赔偿。

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