购房者遭遇开发商拒绝公积金贷款，求解应对策略

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• 问杜绝买房贷款那些猫腻:公积金买房不再被开发商拒绝
  

  住房公积金是指国际机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体为在职职工缴存的长期住房储金。 一般情况下，只要是符合住房公积金贷款条件，都可以申请住房公积金贷款。但实际上，当你去买房的时候，还是有部分楼盘告知买房人不支持申请住房公积金贷款?突然间让你觉得莫名其妙，这到底是什么原因呢? 购房人的问题： 1、不具有本市常住户口或者其他有效居留身份，不具有完全民事行为能力; 2、尚未签订合法有效的购房合同或协议，或尚未支付首期购房款; 3、没有稳定的职业和收入，没有按时偿还贷款本息的能力; 4、申请贷款时前6个月没有按月足额缴存住房公积金; 5、个人信用不良好。 6、有其他数额较大、影响贷款偿还能力的债务; 7、偿还住房公积金贷款在内的各类住房贷款的月支出高于其家庭月收入的50%，且家庭月收入扣除月还贷支出后，低于当地最低生活保障标准; 但是如果没有以上情况，而是开发商不让用公积金贷款，那么可能是以下原因? 开发商的问题： 1.开发商手续不全，不符合住房公积金贷款政策。 2.开发商无资金实力，开发项目的大部分资金需银行贷款，通常其开发的楼盘的土地、在建工程等都已抵押给银行，开发商的销售行为完全受银行控制，失去自主能力。购买有上述情形的房产，均需谨慎，防范风险。 3.开发商做不了公积金贷款。开发商想做公积金贷款要先到公积金管理中心备案登记，还要交担保费，通过一段时间审核公积金管理中心才会给开发商做公积金贷款。 4.开发商可以做，但不愿意做，因为公积金贷款放款的速度比商贷慢很多，所以他们都尽量不做公积金。 5、急需回笼周转资金的开发商认为回款太慢，所以不愿意让购房者使用公积金贷款。部分开发商因为资金或者回流资金速度的需要，或是因公积金贷款流程繁琐等等原因，才会有这种额外的限制。

• 问房产开发商未按时交房，购房者可拒绝还房贷吗?
  

  不可以。因为购房者和房产开发商与购房者和贷款银行属于两个不同的法律关系范畴，前者是购房的买卖合同关系双方，后者是贷款产生的借贷关系双方，根据合同相对性原理，并不互相约束，所以不能因为房产开发商不履行义务，购房者就不履行对贷款行的还贷业务。一般在购房者申请贷款时，银行会在双方签订的《个人住房借款合同》中约定，贷款发放后，借款人与售房人等第三者就该房产有关质量、条件、权属等其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款银行无关，借款人不能拒绝归还银行贷款，应正常履行还贷业务。这也有利于各个法律关系的明晰。该问题涉及到的相关文件：《个人住房借款合同》

• 问开发商拖欠违约金未给，有哪些应对策略？
  

  如果开发商拖欠违约金,可以按照以下方式维护自己的权益: 1. 协商解决:首先与开发商进行沟通协商,说明自己的权益,寻求公正的解决方案。 2. 投诉至相关部门:如果协商无果,可以向当地房管部门或消费者协会投诉,请求其协助调解赔偿事宜。 3. 寻求法律途径:如果协商和投诉仍然无法解决问题,可以依法向法院提起诉讼,要求开发商按照合同约定支付违约金。如果判决下达后开发商仍然未能履行,可以申请强制执行。 4. 考虑退房:如果开发商的违约行为严重,例如房屋质量或产权问题等,购房者可考虑申请退房。 以上措施需根据实际情况和合同条款进行选择,并关注诉讼时效和解除权期限,以确保合法权益得到有效维护。

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