房地产抵押登记可以改为行政划拨土地吗-法师兄

凡土地来源属行政划拨或减免地价的企业土地，在未向政府缴纳地价或未缴足地价前，不能单独以土地进行抵押登记；若土地上的建筑物已合法登记，可以同意单独以房屋作抵押，在处分抵押物时，必须委托深圳市不动产拍卖行进行拍卖或变卖，不动产拍卖行负责扣发应补交的土地价款。凡行政、事业单位的房地产，不得擅自为企业提供抵押担保。

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凡土地来源属行政划拨或减免地价的企业土地，在未向政府缴纳地价或未缴足地价前，不能单独以土地进行抵押登记；若土地上的建筑物已合法登记，可以同意...

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符合条件的，可以抵押。根据法律规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押： (一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人; (二)领有国有土地使用证; (三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明; (四)依照法律的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。

国有划拨土地使用权可以抵押。根据国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》规定，以划拨方式取得的国有土地使用权,由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估,经土地管理部门确认,并批准抵押,核定出让金数额后,由抵押人和抵押权人签定抵押合同。土地确权纠纷处理的一般方法有： 1、纠纷双方协商解决。双方当事人采取其他方式解决纠纷之前，首先在自愿互谅的基础上，依照有关法律规定，直接进行协商，自行解决双方之间的纠纷。 2、当地相关部门。如果双方当事人不愿意协商解决，或者通过协商未能解决纠纷（协商达成解决纠纷的协议后，一方当事人反悔的），可以向村民委员会、乡（镇）政府申请进行调解来解决纠纷。这个时候土地纠纷调解员的作用就体现出来了。 3、仲裁机构。调解都未能解决纠纷，那就向农村土地承包仲裁机构申请仲裁。 4、人民法院。如果当事人对仲裁结果不服的，可以在收到结果后30日内，以对方当事人为被告，向人民法院提起民事诉讼，通过诉讼方式保护自己的权益。根据国务院或者省、自治区、直辖市人民政府对行政区划的勘定、调整或者征用土地的决定，省、自治区、直辖市人民政府确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的行政复议决定为最终裁决。也就是土地确权纠纷才是行政复议前置，而普通的土地侵权不需要行政前置。

《中华人民共和国》第三十七条规定：“下列财产不得抵押：土地所有权;耕地、，自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外;学校，幼儿园，医院等以公益为目的的事业单位，社会团体的设施，医疗卫生设施和其他社会公益设施;所有权、使用权不明或者有争议的财产;依法被查封、扣押、监督的财产;依法不得抵押的其他财产。”根据上述规定不能抵押的土地所有权或使用权，即便是当事人签订了抵押合同也是无效的。土地使用权与地上建筑物一致的原则。《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第三十三条规定：土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。所以当地上有建筑物、其他附着物时，不可能进行单纯的土地使用权抵押或房屋产权抵押，而必须将土地与地上建筑物、其他附着物同时抵押，并按照规定分别办理土地使用权抵押登记和房产抵押登记。《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第三十三条规定：土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。所以当地上有建筑物、其他附着物时，不可能进行单纯的土地使用权抵押或房屋产权抵押，而必须将土地与地上建筑物、其他附着物同时抵押，并按照规定分别办理土地使用权抵押登记和房产抵押登记。