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一、什么叫按揭贷款商品房抵押贷款，是指抵押人（借款人）将其合法拥有的物业作为抵押物抵押给抵押权人（贷款人），保证抵押权人为第一受益人并保证履行商品房按揭（抵押）贷款合同项下的全部义务，从而从抵押权人处取得一定数量和期限的贷款。二、商品房按揭贷款的程序有哪些办理商品房按揭贷款的程序如下：1、签订房屋买卖合同：购房人与开发商签订商品房买卖合同，并办理商品房买卖合同的登记手续；2、付清首付，申请按揭贷款：购房人付清首期购房款，准备材料申请按揭贷款；3、贷款银行审查并批准：贷款银行对经律师见证、公证处公证的购房人提交的资料进行审查，对合格者予以批准；4、签订抵押贷款合同及保证合同：银行与购房人签订抵押贷款合同，银行与开发商签订保证合同；5、抵押合同公证：抵押贷款合同签订后，购房人到贷款银行认可的公证处办理相关公证手续；6、购房人办理该商品房的保险，抵押期间保险单正本由贷款银行收押；7、贷款银行向购房人发放贷款，通常按贷款合同或保证合同的约定直接汇入开发商在贷款银行开立的售房款帐户或转入借款人在贷款银行开立的存款帐户；8、借款人在贷款银行开设还款帐户，按期向该帐户还款付息，直至结清全部贷款本息；9、贷款结清后，借款人从贷款银行领取“贷款结清证明”，取回房地产权证等抵押登记证明文件及保险单正本，到原抵押登记部门办理抵押登记涂销手续。
第一步：原借款人向银行提出申请。 第二步：银行经审查同意的，由银行、售房人和购房人签订协议，银行同意售房人转让住房，售房人承诺将售房款优先用于偿还银行贷款并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的贷款本息，购房人承诺交易时将房款划入售房人在银行开立的账户上。 第三步：售房人和购房人签订住房转让合同。 第四步：购房人向银行提出新的贷款申请，贷款额可以为售房人剩余贷款余额，也可以按照下列公式计算：贷款额=所购住房市场价格×二手房贷款成数。 第五步：银行经审批同意后，与购房人签订新的借款合同和抵押合同，出具同意贷款的承诺函。 第六步：银行与售房人到房地产管理部门办理注销抵押登记手续，售房人与购房人办理房屋产权过户手续，银行与购房人办理新的抵押登记手续。 第七步：银行对购房人发放贷款，根据购房人的授权，将贷款划到售房人开立的账户上，然后根据售房人的授权，从账户上直接扣收售房人尚未偿还的贷款本息，终止原借款合同。
一、什么叫“转按”按揭购买正在抵押的房屋物业前一定要了解原贷款银行的“转按”手续与要求。“转按”就是指已在银行办理个人住房贷款的借款人（卖家），将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人（买家）而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。也就是说“转按”就是把业主和银行的借贷关系转换为新买家和银行的借贷关系。二、“转按揭”差额现象如何解决一般“转按”都普遍存在差额现象，遇到差额现象怎么解决呢1、买家的贷款额低于原贷款人（业主）的银行需还款的余额。原因：买家资金充足。处理方法：此类差额现象最容易解决，只需按照正常的贷款程序进行就可以了。2、买家的贷款额高于原贷款人（业主）的银行需还款余额，原贷款人需要先还清差额部分银行才予以放款。原因：买家资金不充足；房屋成交价升高，虽然贷款成数相同但贷款额增加。处理方法：此类差额现象较为复杂，而且某些银行的操作程序存在一定的风险;需提前向银行了解清楚或咨询专业按揭公司。
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