营改增对房地产开发企业的影响-法师兄

营改增”可能对房地产开发企业产生的影响如下：1.税收负担与经营成本的影响1，房地产开发企业在开发建设、转让销售及持有自营阶段，均涉及营业税纳税问题，主要体现在：a.开发建设阶段：提供建筑业应税劳务（营业额包括应税劳务及工程所用材料、设备及其他物资和动力价款在内，不含甲方供材）,按照营业税率3%计征b.转让及销售阶段：转让无形资产（土地使用权），销售不动产（商品房及其他建筑物与构筑物、其他地上附着物），均按照转让及销售的全部收入减去土地使用权或不动产的受让或购置原价后的余额为营业额以5%税率计征营业税c.持有自营阶段：出租房地产，按租赁服务业以5%税率计征营业税结合税制改革试点方案的要求，可以看出，如果对建筑业及房地产业进行“营改增”税制改革，那么它对房地产开发企业的影响是系统性的。首先，税率的直接变化（由3%∕5%营业税税率变为11%∕17%增值税税率），税率均大幅上升，虽然增值税可以抵扣相应进项税额，但是由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性，在实际操作中很多项目往往难以抵扣，并且建筑施工企业作为房地产开发企业的直接上游企业，其受“营改增”税制改革的影响必然会波及甚至转嫁至房地产开发企业，进而造成对房地产开发企业的税收负担与经营成本的一系列影响。当然，还要考虑成本税金的变化对企业所得税的纳税影响，由于上述影响是系统性的，其对房地产开发企业总的税收负担与经营成本的具体影响是加重还是减轻取决于税制改革对房地产及相关行业的具体改革措施（特别是适用税率与抵扣机制的设计），并且因各房地产开发企业的具体业务类型及经营方式与税务筹划措施而有所不同。依据现今的房地产开发企业行业生态总体来看，“营改增”税制改革对现行房地产开发企业总的税收负担与经营成本的普遍影响可能是“不减反增”。2.财务管理与会计处理的影响“营改增”税制改革对房地产开发企业宏观财务管理与具体会计处理的影响是显而易见的。一方面，企业出于合理降低税收负担与经营成本的考虑，会要求自身财会人员加强宏观财务管理，甚至要求财会人员加强与内部采购销售决策与具体执行人员的联动沟通，达到合理降低税负与经营成本的目的，这一点将在第四部分房地产开发企业的相关对策中进一步阐述。另一方面，“营改增”改革也会对房地产开发企业的具体会计处理、发票管理产生直接影响，主要是上述1中企业3阶段业务的具体涉税处理转变问题，以及原涉及营业税的兼营行为、视同销售与混合销售行为的转变处理问题。3.企业融资与现金流的影响由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性，要求企业必须有良好的融资能力与充足的现金流来维持企业的正常运转。实务中，房地产开发企业多采用预售制，营业税在确认预售收入的当期就要缴纳，占用流动资金，转让无形资产、销售不动产营业税税率为5%。营业税构成房地产企业不可忽视的现金流出。而改征增值税后，一般房地产项目建设、材料等先购入，多数时间，进项税额大于销项税额，因而开发之初较长的时间内无税可缴，减少企业流动资金的占用，扩大企业现金流。

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财税〔2016〕36号规定，一般纳税人提供建筑施工服务，适用税率为11%；小规模纳税人提供建筑服务，以及一般纳税人选择简易计税方法的建筑服务...

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二、营业税改增值税对企业有什么影响 1、得分析看从那方面讲了营业税是可以抵所得税的增值税是不可以的。 2、从上海试点的情况看，营改增对于企业...

一、营业税改增值税对交通运输业的影响营改增后提供交通运输业服务的适用税率为11%，“根据一季度申报情况，交通运输服务税负增加，且部分企业增加明显。”该行业营改增后税负增加的原因主要是由于可抵扣项目未充分抵扣，及抵扣项目范围较窄所致。交通运输业方面，由于加油费和修理费的抵扣中，难以从部分加油站、修理店取得专用发票，导致不能充分抵扣。同时，路桥费未纳入试点范围，无法取得专用发票也是导致税负增加的原因。由于大部分的交通运输企业的业务是全国性的，并不仅局限于营改增的试点区域，虽然公司会购买一定的修理修配的零配件，但是运输工具行驶在全国各地的道路上，一旦快没有燃料了，马上要就近寻找加油站。而运输过程中，若运输工具有了故障或者发生了事故需要维修，也只能就地寻找修理厂修理，从而导致运输企业在非试点地区无法取得增值税专用票，因而减少了可抵扣的税额。运输业的适用税率又提升到11%，因而导致很多的交通运输企业税负增加。

关于营业税改增值税的影响如下： 1.降低企业税负。我国在原有的基础上新设了两档更低的税率11%、6%，这是精心测算之后选择的结果。有关测算表明，现有交通运输业的营业税转换成增值税，由于各个企业的具体情况不同，对应的增值税税率水平基本上在11%一15%之间，无疑，在这个区间内选择的税率，改征后的税负水平就大致保持稳定，改革选定的税率最终选择与最低税负相对应的11%。由此看来营业税改征增值税试点总体上是一种减税。 2.避免重复征税，提高企业利润，打破第三产业发展瓶颈。增值税之所以取代营业税是因为增值税只对增值额进行课税，可以避免重复征税。营业税则和增值税不同，它是对营业额全额课税，只要有经营有收入，就按5%的比例征收。这样如果专业化分工程度越高，那么税收负担就会越重。 3.打通增值税抵扣链条，有了对应的进项税额可以抵扣，也就相应地降低了他们的税负。我国现行税收制度增值税和营业税处于并存状态，这一定程度上就使增值税不能形成有效的抵扣链条，从而影响整个税收制度完整性。 4.营业税全面改征增值税以后，增值税的交叉稽核功能将得到更好的发挥，从而有助于公平税收环境的形成。在税收监管方面，增值税进项税发票已实行全国联网稽核比对信息，监管将更加严格，税收环境将更加公平。 5.两套税制并行造成了税收征管实践中的一些困境，统一征增值税之后能解决这个难题。随着多样化经营和新的经济形式不断出现，与其不停地去划分新产品和服务中两税的征收范围，不如统一改征增值税，免去了许多划分中产生的麻烦。 6.提升了商品和服务出口竞争力，有利于优化投资、消费和出口结构，促进国民经济健康协调发展。