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最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据最高法院民一庭的观点,商品房认购、订购、预订等协议是在开发商取得立项、规划、报建审批手续至取得商品房销售许可证之前签订的预约性质的合同(事实上预约合同的签订并不限于这个期间)。为保障交易安全,保护业主权益,促进签约,规定具备合同实际履行条件的预约合同,应当认定为本约合同。笔者认为,司法解释的本条规定,用意虽好,但效果一般,极易造成误导。首先,《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容多达13项,而认购书等预约合同均为开发商拟定的格式合同,同时具备该13项内容的可能性很少,买受人依据该条规定维护自身权益的机会并不多见。其次,认定合同性质的依据为合同内容,而非合同名称。预约合同如果具备了商品房买卖合同的主要内容,理应认定为商品房买卖合同,不再具有预约性质。 第三,“出卖人已经按照约定收受购房款”,表明买卖合同已经实际履行。即使预约合同未完全具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,只要标的物明确、价款确定,完全可以依据合同法的相关规定认定双方房屋买卖合同成立。如果机械适用该条司法解释的规定,就会导致依据合同法应当认定房屋买卖合同成立,而依据该条司法解释则不能认定合同成立。
甲方:乙方: 经甲乙双方协商,乙方租甲方门面房间,位于,达成协议如下: 1租房时间:年月日至年月日止。水费由方负责,电费单价按供电所收费单据平均价计,租房元。由乙方一次性付清。 2房屋主体不能改变,屋内家,用具不得损坏,丢失,否则,照价赔偿。 3乙方必须正确用电,用水,时刻注意放火,防盗,防事故,保证自己和他人地生命和财产安全,公共区域不得堆放杂物及垃圾,保证公共区域的整洁。 4现金等贵重物品乙方必须妥善保管,如有丢失,责任自负。 5乙方不得把社会闲散人员带入房内,对自身安全负责。 本合同自签字之日起生效,如有违约,赔偿对方经济损失。 甲方(签字): 乙方(签字): 年月日
直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门对符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请不予办理、对不符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请予以办理,或者对房屋租赁登记备案信息管理不当,给租赁当事人造成损失的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
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