违法建筑物的租赁合同是否有效呢？-法师兄

违法建筑物的租赁合同是否有效呢？

2022-06-02

违法建筑物的租赁合同无效。根据《民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

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因“未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设”的房屋存在缺陷，是违法建筑物，违反了《城乡规划法》的相关规定，而这些规定是有关合同效力的强制性规定，据此应认定就违法建筑物签订的租赁合同无效。但是，这种无效合同可以在一定条件下变成有效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的说明》第二条同时规定《一审法庭辩论结束前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应认定有效》。此时，无效的违法因素消失，违法建筑转为合法建筑，无效合同在这种情况下转为有效合同。在这里合同效力的转变应特别注意以下三点。一是合同效力转变的截止日期是一审法庭辩论结束前二是一审法庭辩论结束前，不包括二审，再审程序返回一审法院审理阶段的情况。三是已经被人民法院或仲裁机构认定为无效的，不能转化为有效。当事人对法院或仲裁机构有关合同效力的认定不服的，只能向法院申请撤销仲裁决定或按照再审程序向上一级人民法院申请再审。