房屋拆迁赔偿问题：未取得合法用地手续的房屋如何处理

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• 问拆迁无房产证房屋的赔偿问题
  

  关于未取得房屋所有权证书的建筑物遭遇拆迁时，其补偿问题主要分为两大类状况：首先，如果房屋所有权证书登记在他人名下且尚未完成过户手续，那么此时应向名义上的所有权人支付补偿款；如果该交易过程中存在违约现象或无法达成协商共识，则可向当地法院提起民事诉讼以寻求公正裁决。 其次，对于未取得规划审批、施工许可等相关证件的违法建筑，政府部门通常会采取无偿拆除措施。 若无法明确判定该建筑属于违法建筑范畴，同时又缺乏有效的房屋所有权证书，那么在这种情况下，通常能够得到一定程度的补偿，但相较于拥有合法产权的房屋而言，其补偿金额往往偏低，一般按照建筑成本进行计算。 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括： （一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

• 问如何办理房屋质量问题索赔手续
  

  房屋质量问题索赔流程是怎样的。针对这一问题，我们从两方面进行分析。第一种情形，如果是从开发商处直接购买的房屋，存在质量问题，如果其问题不大，经过修复后仍可居住使用的话，可以要求开发商进行相应的修复，如果对方拒绝，可以起诉至要求其履行维修义务。但是，如果房屋存在严重的质量问题，已经影响到居住，可以先与开发商协商解决此问题，如果协商不成，那么可以起诉到法院，要求解除双方之间的一个合同，对方返还相应的购房款，并按照合同约定承担相应的违约责任。第二种情形是如果购买二手房屋存在相应的质量问题，即实际交房时与合同约定的房屋质量不符，则应根据双方的要求对方承担相应的违约责任。

• 问住改非房屋的房屋拆迁补偿问题
  

  对住改非进行的，一般依据经营情况、经营年限及等实际情况确定，而对居住房进行拆迁的，一般依据房屋评估价值进行补偿。《国有土地上》第十八条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、制定。第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

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