购买商品房都有哪些不能预售的情形

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• 问预售商品房交付后不能转让的情形有哪些
  

  1、依照法律、法规等规定，允许预售的商品房转让的可以转让;不允许转让的不得转让。 2、转让人必须持有经过登记备案的商品房预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售商品房不得转让。 3、预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房。

• 问购买商品房预售有哪些风险
  

  1、常见风险一：开发商在建设项目土地被抵押状况下，不告知购房人抵押的事实，与购房人签订商品房买卖契约，且该房屋的权利瑕疵也不在合同中注明，目的是打消购房人的顾虑，顺利收取定金和首付款 2、常见风险二：开发商在建设项目土地被抵押状况下，在与购房人签订合同后，为了顺利地将土地抵押转成在建工程抵押，往往不为购房人办理登记备案手续 3、常见风险三：开发商在不通知抵押权人的情况下，也不告知购房人抵押的事实，将已作为在建工程抵押的房屋销售给购房人，在签订契约收取房款后，长期不为购房者办理登记备案(被设定抵押的房屋无法办理登记备案) 房管局人士分析说，虽然开发商与购房人签订的合同从法律上是有效的，但由于开发商未办理登记备案手续，使行政部门无法对购房人的权益加以保护一旦开发商资金发生危机，不能如期偿还银行的贷款，银行为主张其抵押权，可通过司法程序对已销售但未办理登记备案的房屋进行查封并处理尽管购房人已履行了合同义务，并支付了部分或全部房款，但最终无法取得该房屋

• 问预售商品房不可以转让的情形有哪些？
  

  预售商品房不能转让的情形主要有： 第 一、预售商品房转让合同签订后未进行登记的; 第 二、商品房预购方未按照合同的规定交付定金及未付清合同所规定的房价款三分之二的; 第 三、预售商品房合同双方发生纠纷诉至法院后均要求解除合同的; 第 四、预售商品房转让合同双方对该行为有重大误解的; 第 五、预售商品房转让合同的出让方倒卖合同，牟取非法利益，干扰了房地产市场的。

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