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目前,房屋买卖合同效力认定的根据主要是国务院发布的《城市私房管理条例》和我国立法机关颁布的《民法通则》。其一、房屋买卖合同的形式要件问题,亦即买卖房屋协议是口头或书面均可,还是必须采用书面形式。根据《条例》第6条第(二)项规定,购买房屋办理过户登记时,“须提交房屋所有权证、买卖合同和契证”。显然,买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。要求书面形式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成性合同,而非实践性合同。只要买卖房屋合同当事人以书面形式订立合同即为合同成立并是有效的条件之一,不允许当事人一方随意翻悔。这一规定为当事人因房价过高或过低等不合理、不合法原因毁约起到了有效的防范作用。
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卖方应付费用:一、交易手续费:自2004年3月1日起,交易手续费由原来按套收取改为按每平方米计算,即每平方米5元,卖方承担50%的费用。二、合同印花税:按照房屋实际成交金额的0.05%缴纳,卖方承担50%。三、契税:按照房屋实际成交金额的0.75%计算,可由买卖双方约定由一方承担。在实际操作过程中一般由买方承担,但不排除卖方承担的可能性。四、中介费:按照房屋实际成交金额的0.5—2.5%计收,卖方一般支付2.5%。五、过户手续费:每套50元。买方应付费用:一、与卖方相同,需交付交易手续费、合同印花税,契税,以及中介费———按照房屋实际成交金额的0.5—2.5%计收,买方一般支付1%,过户手续费———每套50元。二、权证印花税:每本5元。三、登记费:如果房屋属于个人产权,每件收费100元;如果房屋属于其他产权,每件收费200元。四、维修基金:根据所购房屋的实际情况计算。五、其他相关费用:如果牵扯到房屋评估、咨询等,还要收取评估费、咨询费等,根据具体情况确定收费标准。
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