开发商破产可以拒绝继续履行过户手续吗

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• 问开发商进入破产程序是否可以请求继续履行房屋过户义务
  

  最高法院认为，如果消费者已支付购买商品房全部款项，则可请求房地产开发企业办理房屋所有权变更登记，这个不属于《企业破产法》第十六条所称无效的个别清偿行为，管理人也无权解除合同。 此外，司法实践中亦有法院根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条，关于“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”不属于破产财产的规定，认定相对人购买的房屋属于特定物，如果相对人已完全支付对价，则可以请求进入破产程序的企业继续履行房屋过户义务。 但是对于未竣工的房屋能否认定为特定物的问题，司法实践中存在不同的认识。所以对于该问题的处理总结为以下两点： （1）对于房地产企业而言，进入破产程序后，已签订商品房买卖合同的购房者未支付完毕购房价款，房地产企业也未将房屋过户给该购房者的，管理人有权决定解除该商品房买卖合同或继续履行。 （2）对于消费者而言，房地产企业进入破产程序后，如果消费者已支付完毕购房价款，则可请求房地产企业履行房屋过户义务。

• 问卖方失约开发商将房屋强制拍卖完成，可以继续履行过户手续吗？
  

  最高法院认为，如果消费者已经支付了购买商品房的全部款项，可以请求房地产开发企业办理房屋所有权变更登记。这不是《企业破产法》第十六条所称的无效个人清偿行为，管理人无权解除合同。此外，在司法实践中，一些法院根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条，认定相对人购买的房屋属于特定物。如果相对人已经完全支付了对价，可以要求进入破产程序的企业继续履行房屋过户义务。但司法实践中对未竣工房屋能否认定为特定物有不同的认识。因此，这个问题的处理总结如下：（1）对于房地产企业来说，进入破产程序后，已签订商品房买卖合同的购房者未支付购房价款，房地产企业未将房屋转让给购房者的，管理人有权决定解除商品房买卖合同或继续履行。（2）对于消费者而言，房地产企业进入破产程序后，如果消费者已支付完毕购房价款，则可请求房地产企业履行房屋过户义务。

• 问继承人拒绝办理过户手续
  

  事后，黄女士多次找到陈某和肖某，要求他们协助办理过户手续，但两人一直以彭已死为由拒绝。但黄女士认为，她与彭女士签订的《房屋买卖合同》真实有效，且自己已按约履行了义务，两位老人作为彭女士的法定继承人，应在其继承范围内承担相应的义务。 　　今年9月，在多次协商未果后，黄女士将陈某和肖某告上了法庭，要求法院判决两人立即协助她办理房屋的过户及相关手续，九龙坡区法院开庭审理了此案。

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