房屋使用权购买合同存在法律效力吗?

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• 问购房合同与房屋使用权约定的有法律效力吗
  

  关于房屋使用权年限的问题:房屋使用年限分两个概念:一个是房屋本身的使用年限，另一个是土地使用年限。房屋是你的个人财产，享有永久的所有权和使用权。土地是国家的，通常说的使用年限70年就是指住宅用地的使用年限，这是土地出让经过中确定的(商业用地40年、综合用地50年、住宅用地70年、工业用地50年)。事实上上，现在的商品房的土地使用年限很少有70年的，大部分在30-60年左右。因为使用年限是从国家出让时开始计量，加上开发周期，最短也得1-2你年，到你手里使用年限就不到70了，如果开发商再囤积一段时间或者几经转手，就更短了。我见过的多少个商品房的使用年限分别为38， 47，58!70年后，国家有权要回土地移作他用，但必须对你的房屋进行赔偿。当然你也能够通过补交土地出让金，继续享有土地使用权。

• 问房屋买卖合同没过户存在法律效力吗？
  

  有效。《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定：买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应及时补办房屋买卖手续。

• 问房屋使用权出售合同有法律效力吗
  

  房屋使用权买卖合同一般是会被认定为无效的。因为使用权房即是对他人的房屋占有、使用和收益。使用权人只能转让使用权，且不得损害所有权人权益。所以房屋使用权买卖合同是无效的。

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