买卖双方应如何约定违约责任

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• 问买卖双方约定的违约责任应怎么认定
  

  房屋买卖双方应明确约定如下违约责任： ( 1)卖方向买方交付房屋即通知买方入住时，应达到双方约定的基本入住条件，入住日期按双方约定的一定期限顺延，该期限内卖方应达到入住条件；否则视为违约、卖方逾期交房。 ( 2)卖方行为已构成逾期交房的，每逾期一日按房价款的一定比例(如万分之三)作为违约金，直到卖方实际交付之日止，逾期超过一定期限的(如3—6个月)，则买方有权解除合同，卖方除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金，支付逾期期间的违约金。

• 问双方违约时，如何划分违约责任，双方违约时，责任应当如何划分呢？
  

  共同违约，是指双方合同当事人都有违反合同规定的行为，这种行为不包括一方在另一方严重违约时根据法律或者合同规定单方解除合同的情况在内。双方违约时，一般情况下根据各自过错大小按比例承担违约责任。从司法实践经验来看，按照下列方法划分双方违约的各自责任： 如果能确定双方各自过错的大小，则按各自的过错大小承担责任，即过错大的一方当事人承担主要的违约责任，过错小的另一方当事人则承担次要的违约责任。双方过错相当，或者不能确定双方过错大小的，双方平均分担违约责任。在确定各自的过错时，需要综合考虑有关因素来判断，这些因素主要是： （1）过错种类。即当事人的过错是故意还是过失，故意是直接故意还是间接故意。不同种类的过错，由此产生的责任也不一样，如故意比重大过失严重，重大过失比轻过失严重。 （2）违约的先后顺序。一般情况下，在其他条件相同或者相近时，哪方当事人先违约，哪方当事人就应负主要责任；后违约的，负次要责任。 （3）违约的次数。违约次数多的，应负主要责任。 （4）违约的严重程度。违反合同主要条款的，应负主要责任。 （5）后果的严重程度，即当事人违约造成的损失情况。 （6）违约的原因，即当事人是在什么情况下由于什么原因而违反合同规定。 （7）其他有关实际情况。 如果双方违约是由于不可抗力或者其他免责原因所致，可免除双方的违约责任。

• 问如何认定二手房买卖双方的违约责任
  

  具备下列条件的，可认定为需要承担二手房的违约责任：一方当事人具有不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的违约行为；给对方造成了损害；违约行为与损害后果间有因果联系；并且无免责事由。

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