因国家政策或不可抗力导致延期开发商应当如何应对或履行延期的义务啊

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• 问不可抗力导致延期交房开发商可以不交房吗
  

  一般来说，延期交房的违约责任都会在格式合同中规定的比较清楚，但很多开发商会把不可抗力做为延期交房的理由，以此逃避违约责任。不可抗力应具备四个要件：一是必须不能预见，即当事人无法知道事情要在何时何地发生，也无法知道其发生的情况如何;二是必须不能避免，即当事人尽管已采取种种措施，仍然不能避免事件的发生和阻挡该事件产生的后果;三是必须是不能克服，即事件发生后，当事人已经尽到最大努力仍然不能克服事件所造成的损害后果而使合同得以履行。如果能够预料而不采取措施的，不能认为是不可抗力;如果从当事人的实际情况看有能力避免或者克服而不采取措施的，也不认为是不可抗力;四是必须是客观情况，即外在于人的行为的客观情况。该客观情况必须发生在合同成立以后至合同不能履行以前，否则不能援引不可抗力条款。

• 问开发商延期交房的原因归咎于不可抗力还是国家原因？如何认定？谢谢
  

  不可抗力是一种人们不能预见、不可避免、不能克服的自然、社会现象客观情况。社会现象则包括但不限于战争、市政工程建设和其它政府政策。国家原因也应当具备三个条件：（１）不可预见性；（２）不可避免并不能克服；（３）原因的国家性，即产生这一事件的原因来自国家依法行使行政或司法权力，而不是由于当事人过错、第三人过错或自然现象。综上，属不可抗力，可行使抗辩权。很多开发商延期交房将原因归咎于不可抗力，但广大业主一定要了解延期交房的具体原因是什么，如果不是因为战争、疫情、国家政权更迭、自然灾害等都不属于不可抗力。

• 问如果因不可抗力，导致不能履行民事义务应承担什么后果？
  

  不可抗力是当事人无法履行合同时的法定免责事由，但当事人主张免责，必须注意以下几点 1、不能履行合同包括完全不能履行．部分不能履行和不能按期履行。如果不可抗力只导致部分无法履行，其他部分仍应履行；如果只影响按时履行，当事人仍应及时履行。 2、根据不可抗力的影响，部分或全部免责。不是发生不可抗力就可以主张免除全部责任，只是确受其影响而不能履行的部分才能免责。 3、当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，而仍应承担违约责任。 4、法律对遇不可抗力也不能免责有特别规定的，依照该规定不能免责。如在客运合同中，承运人对因不可抗力造成旅客人身伤害的，仍要承担赔偿责任。 此外，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

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