房产商不出具预售许可证合同是否无效？房产商不知道土地证是否有效-法师兄

房产商不出具预售许可证合同是否无效？房产商不知道土地证是否有效

2022-05-06

1、从我国目前的《城市房地产管理法》来看，没有办理预售许可证，没有土地证的，如果在一审结束之前办理完成的，应认定此合同有效。 2、如果房产商确已违约，可以按合同中的违约责任要求赔偿，当然也可以要求赔偿实际损失邢律师，我现在已不是期房，房产商可能不需要办理预售许可证了吧？是不是办了土地证就可以认定合同有效了呢？这样的话，我现在起诉还是等土地证下来再起诉呢？半年前我的邻居5位户主已经起诉要求判合同无效了，所以房产商不遗余力在办土地证。他们的起诉大概在两个月后就有结果了。当时我还不想退房，现在想退房了，但就有了按合同有效还是按无效合同的问题。因为这关系到我的诉讼会不会被驳回。另外，高院发过《关于商品房销售的若干问题解释》上说在起诉前拿到预售许可证的可认定合同有效，我的房子已不需补办预售证了，是不是可以理解为起诉前拿到土地证就可以认定合同有效呢？

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当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定...

一、商品房预售合同是否有效商品房预售合同是否有效，主要看是否符合下列条件：（一）商品房预售合同的主体必须合格商品房预售合同的主体双方为预售方和预购方。我国现有的法律、法规，对商品房预售合同的当事人双方都有条件的限制和要求。1、预售方应当具备的条件。商品房预售合同的预售方应当具备下列条件：（1）预售方必须是经过批准设立，并在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业。房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。但是，如果不具备房地产开发经营资格的企业，在《城市房地产管理法》施行之前，与他人订立了商品房预售合同，而在一审诉讼期间依法取得了房地产开发经营资格，则可以认定合同有效；（2）预售方必须交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。但在《城市房地产管理法》施行之前，预售方没有取得土地使用权证书，但投入了一定的开发建设资金，进行了施工建设，并与他人订立了商品房预售合同，而在一审诉讼期间补办了土地使用权证书的，则可以认定合同有效；（3）预售方必须取得建设工程规划许可证，投入的开发资金必须符合法律的要求。预售方必须按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）预售方必须取得商品房预售许可证明。但在《城市房地产管理法》施行之前，预售方没有取得商品房预售许可证明的，而在一审诉讼期间补办了商品房预售证明的，则可以认定合同有效。2、预购方应当具有的条件。从理论上讲，预购方必须是具有完全民事行为能力的人。除此之外，有两种特别情况：（1）预售方向境外预售商品房的，应当提交允许向境外销售的批准文件；（2）无当地户口的人购买城镇房屋，对于符合本地区房屋买卖法规规定的，可以认定买卖有效。无当地户口的人买卖本地城镇房屋将取决于当地政府制定的房屋买卖法规。（二）商品房预售合同的形式必须符合法律的规定根据法律的有关规定，商品房预售合同必须采取书面形式。在实践中，商品房预售合同一般采取标准合同的形式，具体条款由预售方事先拟定，主要内容包括：双方当事人的情况；预售商品房的基本情况（如商品房的坐落、土地使用权证号、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构等等）；预售商品房的价格及支付办法、期限；交付房屋的日期；违约责任及免责条件；纠纷的解决方式等。二、商品房预售合同纠纷怎么处理在商品房预售合同纠纷中，预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例。这种纠纷的形成原因是多方面的。有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的，有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的，等等。对于这类纠纷，较难处理的问题是判定继续履行合同还是解除合同。在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中，多数预购方都要求预售方退还房款（解除合同）并承担违约责任。当然，也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷，我们认为，应当在坚持合同效力的前提下，切实维护预购方的合法权益。一方面，在预售方有能力继续履行合同的情况下，应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则，如果判定解除合同，退还房款，则可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障；另一方面，在预售方没有能力继续履行合同的情况下，而预售方又有足够的资金可以退还房款的，则可以解除合同，退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，法院则可以采取一定的保全措施，以保护预购方的合法权益。在这种情况下，法院应当判决解除合同，责令预售方承担违约责任，并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。商品房预售合同对购房者来说算作是长期的投资，也正因为时间比较久所以很容易发生纠纷，尤其是有些预售合同不符合法定的条件，这样的情形都无法以此来保护自身的合法权益。所以购房者在签订预售合同之前最好先咨询专业的房产律师，看看商品房预售合同有效的条件是什么，以便核对您所签订的预售合同是否有效，另外也可咨询律师预售合同纠纷该怎么处理，这不仅仅包括合同无效时的处理。