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前期物业管理是物业管理的一个重要部分。国务院新近颁布的《物业管理条例》中描述的前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业管理之前,由开发商选聘物业管理,物业管理依据与开发商签订的前期物业管理合同而进行的管理。前期物业管理与我们通常所说的物业管理的主要区别在于时间段和法律关系主体的不同。一般所说的物业管理是从业主大会选聘物业管理,并委托业主委员会与物业管理签订合同时开始的,而前期物业管理存在于业主选聘物业管理之前。前期物业管理期间,由于业主大会、业主委员会尚未成立,但已有部分业主入住,不能没有物业管理和服务,只能由开发商选聘物业管理来承担。
物业管理的目的:一是物业小区内的建筑物及其他设施进行维修、保养、管理;二是向广大业主提供满意的相关物业服务。但却有一些物业公司违背物业管理目的,进行不当甚至违法行为,主要有: (1)物业公司单方面制定物业管理公约,强行要求业主在公约上签字; (2)物业公司在没有业主的委托,以及解除委托的情形下,强行对某一物业小区进行管理; (3)物业公司单方面制定收费标准,强迫各业主按其收费标准缴费; (4)物业公司管理水平低下,高额收费,劣质服务; (5)动辄停水停电,断暖断气,制造麻烦,强迫业主就范; (6)保安人员素质低下,在物业区内滥施淫威,侵犯业主人身、财产权利; (7)乱立名目,随意增设收费项目; (8)物业公司阻扰业主大会及其执行机构业主委员会的成立。业主有权对上述行为进行抵制。对严重侵犯业主利益的行为,可以向行政主管机关提出,也可以向法院起诉,运用法律手段保护合法权益。
一、现代企业管理就是指为达到企业最大效益对具有现代企业制度、采用现代化大生产方式和从事大规模产销活动的企业进行的现代化管理。二、现代企业管理采用的措施是计划、组织、控制、激励和领导这五项基本活动。这五项活动又被称之为管理的五大基本职能。1、组织职能一方面是指为了实施计划而建立起来的一种结构,该种结构在很大程度上决定着计划能否得以实现;另一方面是指为了实现计划目标进行的组织过程。比如,要根据某些原则进行分工与协作,要有适当的授权,要建立良好的沟通渠道等等。组织对完成计划任务具有保证作用。2、控制职能是与计划职能紧密相关的,它包括制定各种控制标准;检查工作是否按计划进行,是否符合既定的标准;若工作发生偏差要及时发出信号,然后分析偏差产生的原因,纠正偏差或制定新的计划,以确保实现组织目标。用发射的导弹飞行过程来解释控制职能是一个比较好的例子。导弹在瞄准飞机发射之后,由于飞机在不断运动,导弹的飞行方向与这个目标将出现偏差,这时导弹中的制导系统就会根据飞机尾部喷气口所发出的热源来调整导弹的飞行方向,直到击中目标。3、上述措施来协调人力、物力和财力方面的资源。所谓协调是指同步化与和谐化。一个组织要有成效,必须使组织中的各个部门、各个单位,直到各个人的活动同步与和谐;4、组织中人力、物力和财力的配备也同样要同步、和谐。只有这样才能均衡地达到多元的组织目标。三、企业文化起着分界线的作用,表达了企业成员对组织的一种认同感,它使得企业员工视企业利益高于个人利益,有助于增强社会系统的稳定性并且能引导和塑造员工的态度和行为。企业文化在现代企业中发挥着越来越重要的作用,也越来越被管理者所重视。企业文化源于历史,重在建设,贵在落地。只有认真把握好这三个环节,企业文化才能真正成为企业管理的最高境界,才能促进企业的健康发展。四、企业文化是企业本身的需要,尤其对现阶段处于由人治向法治转换过程中的国内公司。健康的企业文化将能削弱甚至取代个人影响力在企业中的过分存在,为企业的平稳发展创造条件;其次是管理制度实施的需要。企业中没有完美的管理制度,制度中存在的各种漏洞导致的后果的大小完全取决于员工对企业的忠诚度;再次是人才竞争的需要。对共同价值的认同。会使员工产生稳定的归属感。从而吸引、留住人才;最后是市场竞争的需要。良好、健康的企业文化能够提高效率,减少费用支出,提升品牌含金量,增加产品的价值,从而增强企业竞争力。
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