已购公有住房和经济适用房的土地使用年限计算在法律上是怎样规定的-法师兄

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问已购公有住房和经济适用房的区别是什么？经济适用房和已购公有住房

已购公有住房，是指本市城镇居民按照国家和本市城镇住房制度改革政策的规定，购买并领取了房改成本价或标准价房屋所有权证的住房。经济适用住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照地方人民政府指导价购买的经济适用住房。他们与商品房的最大区别就在土地使用权的属性上.上市出售的已购公有住房，由买受人在办理房屋权属登记手续时按照当年房改成本价的１％补交土地出让金或土地收益。权属登记部门在制发房屋所有权证时，应在附记栏中注明土地出让金或土地收益缴纳情况并加盖印章。按房改成本价购买公有住房的城镇居民，也可以按照当年房改成本价的１％补交土地出让金或土地收益后，向房屋所在区、县国土房管局申请办理商品房房屋所有权证。________这就是已购公有住房与商品房交易的最大区别,也是对接的连接点所在.当然为保障上述程序到位,国家和各地政府还规定了相应的交易手续.房产专业律师很乐意为您服务.
问经济适用房的土地使用年限是怎么规定的

土地使用年限怎么算，我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条对土地使用权出让最高年限作了明确的规定，其中居住用地70年。所以，一般住宅的土地使用年限为70年。那么，对于二手房来说，应该如何计算呢按照规定，应该根据我国土地的取得方式来分别看待。若已购公有住房新占土地是以出让方式取得的，其土地使用年限应按原《国有土地使用权出让合同》或转让合同和《国有土地使用权证》规定，用出让年限减去已使用的年期计算。若已购公有住房和经济适用住房的土地是以划拨方式取得的，即从该楼第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出让年限，其他房屋上市时，依上述办法分别计算使用年限，最终保证同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。其中钢混结构、砖混结构房屋，其土地使用年限最高不超过70年;砖木结构房屋，其土地使用年限最高不超过50年。例如：某栋钢混结构房屋1997年竣工，该楼第一套房屋首次入市交易日期为1999年，其土地使用年限=70年-(1999年-1997年)=68年(2067年止)，如该楼第二套房屋于2002年入市交易：其土地使用年限：70年-(2002年-1997年)=65年(2067年止)。
问已购公有住房和经济适用住房的经济适用房买卖时是否可以在烟台交易

可以交易，但是各地对经济适用住房交易都有不同的规定，不知道你想了解哪里的，先把烟台的给你，如果需要其他地区的可以和我联系。烟台市人民政府印发《烟台市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理办法》的通知烟政发〔1999〕137号1999年12月7日各县市区人民政府(管委)，市政府各部门，有关企事业单位：现将《烟台市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理办法》印发给你们，请遵照执行。烟台市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理办法第一章总则第一条为规范已购公有住房和经济适用住房的上市交易活动，搞活房地产市场，促进存置住房的流通，满足居民改善居住条件的需要，根据建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。第二条本办法所称已购公有住房，是指我市城镇居民和职工根据城镇住房制度改革政策的规定购买的原公有住房。本办法所称经济适用住房，是指城镇居民和职工根据经济适用住房的有关政策规定，按照市人民政府规定的价格购买的住房(含安居工程和集资合作建设的住宅)。本办法所称上市交易，是指已购公有住房和经济适用住房及其附属设施连同相关土地使用权依法买卖、互换、赠与、继承、析产、典当、租赁、抵押的行为。第三条本办法通用于本市行政区内已购公有住房和经济适用住房(以下简称已购住房)首次上市交易的管理。第四条市房产管理局是本市已购住房上市交易主管部门，负责本办法的组织实施和监督检查。各县市区房产管理部门负责县市区辖区内已购住房上市交易的管理工作。第五条已购住房的所有权归个人所有，除法律、法规、规章及本办法规定限制上市交易的外，任何单位不得限制上市交易。第二章上市交易条件与程序第六条已购住房上市交易，必须经房产管理部门批准，并提交下列材料： (一)已购住房上市交易审批表； (二)房屋所有权证书； (三)身份证和户口簿； (四)共同居住的年满十八周岁以上家庭成员签署是否同意出售意见； (五)原售房单位签署同等条件下是否保留优先购买权的意见并盖章；标准价购房的，应与原售房单位签定收益分配合同。房屋买卖的需提交买卖合同；互换的需提交互换合同；已抵押的需提交抵押权人书面同意证明；赠与的需提交赠与人出具的赠与书；继承的需提交被继承人的遗嘱或法定继承人的书面资料；析产的需提交析产单；典当的需提交典当契约。第七条已购住房上市交易按下列程序办理： (一)向房屋所在地的房产管理部门提出审请并填写已购住房上市交易审批表； (二)房产管理部门对上市交易审批表进行审核，并自受理申请之日起15日内作出批准或不予批准的决定； (三)批准后，当事人双方签定合同并办理公证； (四)当事人双方持批准文件和合同15日内到房产交易机构办理房产交易手续； (五)自受让人领取房屋所有权证之日起，30日内由受让人持房屋所有权证书到房屋所在地的土地管理部门办理土地使用权变更登记手续。第八条有下列情形之一的已购住房不得上市交易： (一)所有权有纠纷的； (二)已被列入拆迁公告范围内或经鉴定为危房的； (三)法院依法查封或者以其他形式限制房地产权利的； (四)已抵押、典当但未经抵押权人或出典人书面同意； (五)所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的； (六)擅自改变住房使用性质的； (七)违背房改政策规定多购住房或已购住房又租住执行政府定价的公有住房，旦未按有关政策规定退房的； (八)法律、法规、规章及政策规定限制或其他不宜上市交易的。第三章交易税费征收的种类及标准第九条已购住房上市交易，相关税种按下列标准征收： (一)已购住房居住超过1年的上市交易时，免征营业税；居住不足1年的上市交易时，营业税按销售价减去购入原价后的差额征收； (二)个人购买自用普通住宅，契税暂按交易额的1 5%征收；继承、析产的免征契税； (三)已购住房上市交易时，暂免征土地增值税； (四)已购住房上市互换的，视为买卖，免征营业税，契税暂按互换差价的1 5%征收。房屋互换价格以房地产管理部门指定的有房地产评估资质的评估机构评估的价格为准(下同)； (五)已购住房因赠与、抵押、典当而发生权属转移的，视同出售。受赠人、抵押权人、承典人为自然人的，契税暂按评估价格的1 5%征收；受赠曾人、抵押权人、承典人为法人的，契税按评估价格的3%征收； (六)已购住房上市交易时，印花税按交易额的0 5‰向交易双方分别征；房产证印花税按每证5元向持证人征收。第十条已购住房上市交易后，1年内再按市场价格购买住房，视同产权互换，契税按互换规定征收。第十一条已购住房上交易，按交易额的0 5%交纳交易服务费，交易服务费由交易双方分摊。第十二条已购住房上市交易，受让人暂不缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款；出售人暂不缴纳所得收益。第十三条已购住房上市交易实行价格申报制度。具体价格由交易双方协商议定。申报价格明显低于市场价格的，房屋所在地的房产管理部门应指定有评估资质的评估部门进行评估，税费收缴基数以评估价格为准。交易双方当事人对评估价格有异议的，可自接到评估价通知书之日起15日内向房产管理部门提出复核申请，房产管理部门自接到复核申请之日起10日内作出复核决定。第四章罚则第十四条按照建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》的规定，违反本办法第八条规定，将不准上市交易的已购住房上市交易的(含私自交易)，由房屋所在地房产管理部门责令纠正，并处以1万元以上3万元以下罚款。第十五条将已购住房上市交易后，不得再向单位或政府要求解决住房；不得再租住公房；也不得再按房改政策规定购买公房和购买享受政府优惠政策所建设的住房。第十六条按照建设部《已购公有住房和经济适用住房上市交易出售管理暂行办法》的规定，违反本办法第十五条规定，非法租住、购买公房和政府优惠政策所建住房的，由房屋所在地房产管理部门责令退回已租、购住房，并处以1万元以上3万元以下罚款；或按房屋所在地的商品住房价格补交房款，并处以1万元以上3万元以下罚款。第十七条各相关部门要严格按照本办法规定办理有关手续，严禁玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿。否则，严厉追究有关人员的责任，情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。第五章附则第十八条本办法涉税规定未尽事宜，按国家有关规定执行。第十九条本办法由烟台市房产管理局负责解释。第二十条本办法自发布之日起施行。