购房前需要注意哪些商品房销售许可证？-法师兄

商品房的形体进度达到一定程度时，才能办理预售许可证：七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之一以上层数。《商品房销售(预售)许可证》(以下简称《销售许可证》里面有许多文章，购房者验证时要仔细查看。从某种意义上说，买房买的是一种权益，而权益合法与否的关键之一在于该项目有没有五证，而五证中最重要就是《商品房销售(预售)许可证》，因为没有前四证，在正常的情况下，开发商也不可能从相关的主管部门取得《商品房销售(预售)许可证》。《商品房销售(预售)许可证》包括下列内容：预售许可证编号；开发商名称；项目名称；项目坐落地点；土地使用权出让合同号、地块编号；《房地产证》编号、栋数；批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；发证机关、有效期；销售范围；用途；附注内容等。开发商拿出该证时要仔细看清每个栏目和内容是否确实无误。(1)看开发商名称(售房单位)这个栏目时，主要是摸清现在接触的售楼机构是否是合法的销售主体。一般售楼机构有两类：一类是开发商自身的一个下属部门，另一类是开发商委托的房地产中介公司，如果是后者最好能提供开发商的委托书以证明其合法身份。(2)看项目名称这个栏目时，也挺麻烦，因为一些项目在开发的过程中会有很多名字，购房者就有必要搞清楚几个名字说的是不是一回事。(3)用途这个栏目实际决定了物业类型，从开发商角度看，决定了项目土地出让金按哪类物业缴纳和土地使用年限，从购房者角度看，直接影响了将来物业收费标准的允许范围。一般为商业、住宅、公寓等。(4)销售范围是最核心的问题，一个项目的《销售许可证》既可以按楼座发，也可以根据物业的具体情况按楼层发。同一项目的不同楼座办证虽有先后之别，但有些开发商因为急于收回楼款，往往会用一期的预售证冒充二期的预售证。有些项目申报时有开发商自用房或合作方分成房，只能另行办理补地价等手续后才能进入市场，而不能以商品房预售。因此，要搞清项目的建筑面积与预售批准的销售面积是否一致。此外，发证机关及其公章必须清楚，必须是有权机构。而且《销售许可证》本身的年限也是个需要留心的地方。该问题涉及到的相关文件：《商品房销售(预售)许可证》《销售许可证》《房地产证》

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商品房的形体进度达到一定程度时，才能办理预售许可证：七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之一以上层数...

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《商品房销售许可证》内主要表明了证号、售房单位、项目名称、用途、房屋坐落、销售范围、建筑面积、销售方式、土地使用年限、发证机关、有效期限等内...

商品房预售许可证不同于商品房销售许可证，商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同，主要表现在：商品房（现房）销售许可证的取得必须是已通过竣工验收，物业管理方案已落实的现房。商品房预售(期房)应当符合下列条件：一已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二持有建设工程规划许可证；三按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别：一、适用对象不同；二、办理条件不同；三、办理程序不同。

《商品房销售许可证》内主要表明了证号、售房单位、项目名称、用途、房屋坐落、销售范围、建筑面积、销售方式、土地使用年限、发证机关、有效期限等内容。看售房单位这个栏目时，主要摸清现在接触的售楼机构是否是合法的销售主体。一般售楼机构有两类：一类是开发商自身的一个下属部门;一类是开发商委托的销售代表。如是后者，应当要求其提供明确的委托书来证明其身份和权限。看项目名称这个栏目时要注意，因为一个项目在开发过程中会有很多名字，起施工号、正式地名，有时出于销售原因还起个别号。置业者有必要搞清楚几个名词说的是不是一回事。用途这个栏目实际决定了物业类型。从开发商角度看，决定了项目土地出让金按哪类物业交，土地使用年限如何定。从消费者角度看，直接影响了将来物业的收费标准的允许范围，比如是普通住宅就不能按公寓收费。销售范围是最核心的问题。一个项目的《销售许可证》既可以按楼座发，也可以根据物业的具体情况按楼层发。同一项目的不同楼座办证虽有先后之别，但万一买的楼座用的是邻居的《许可证》，至少有两三年心里有点不踏实吧。此外，发证机关及其公章必须清楚，必须是有权机构。