商品房先出售后抵押是什么意思？怎么解释？

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• 问什么是商品房先销售后抵押的情况怎么处理
  

  商品房预售，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。 开发商将出卖给购房者的房屋另行抵押给第三人，往往会导致购房者取得房屋的目的不能实现，严重损害了购房者的合法权益。 根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； 导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同； 返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

• 问商品房抵押后是否能出售
  

  可以但是需要经过抵押权人同意，抵押期间，如果抵押人未经抵押权人同意擅自转让抵押物的，转让行为应为无效。 另外，从房产的角度来看，在房产抵押登记期间，是无法办理过户的，如果只是签订了一份买卖合同并未过户，又能优先保证抵押权，这种签约行为未必会侵犯抵押权人的利益。 所以，在司法实践中对于这种情况的合同效力和操作，实际上并不是一律认定无效的。 《民法典》第四百一十三条【抵押财产变价后的处理】抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

• 问房屋先出售后抵押如何受偿，房屋先抵押后出售
  

  房产抵押属于不动产抵押，登记后的不动产抵押权效力优先于没有抵押的抵押权，先登记的抵押权效力优先于后登记的抵押权

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