房产延期交房如何保证赔偿-法师兄

房产延期交房如何保证赔偿

2022-08-16

行政处罚中的主要证据不足根据《烟草专卖行政处罚程序规定》第五条，查处违法案件应当做到事实清楚、证据确凿。所谓证据确凿包含四个层次的内容：一是证据必须真实;二是证据必须与案件有内在的联系;三是证据必须充分，得出的结论是唯一的;四是证据之间不能有矛盾，如有矛盾，必须得到合理排除。证据确凿了，即使违法者拒不承认，也可以处罚。在行政执法实践中，由于权限和技术条件的限制，很难做象刑事案件那样把所有细节都证明得非常清楚，但起码应做到主要违法事实清楚，赖以定性处罚的主要证据充足，如果连这点都做不到，案件就有瑕疵，就经不起行政诉讼的检验。我国《行政诉讼法》第五十四条第二项明确规定，被诉具体行政行为主要证据不足的，人民法院应判决撤销。因此，主要证据是否充分，是人民法院判断具体行政行为是否合法的要件之一。笔者梳理了近年来发生的部分烟草专卖行政诉讼案件，其中很多行政处罚之所以被法院撤销，就是因为主要证据不足。但在实践中，许多执法人员对哪些是主要证据，怎样算主要证据不足比较模糊，在此抛砖引玉，旨在引起各位同仁探讨。主要证据是指对违法事实的认定起主要作用，对案件定性处罚有重要影响的证据。每一个案件主要证据的表现形式不尽相同，但起码对以下三方面的事实都能合法有效地证明，一是当事人是否构成违法的事实，二是违法情节轻重以及承担怎样法律责任的事实，三是其他有关被处理人权利义务的基本事实。如果收集的证据不能证实以上事实，就属于主要证据不足。行政违法案件的认定认定往往有多个事实，每个事实中有关权利义务的基本事实均要有证据加以证实。如果有的基本事实有证据加以证实，有的没有证据或证据存在瑕疵，也应当认定为主要证据不足。如果行政处罚中有关定性和处罚的基本事实清楚，但一些不影响定性和处理结果的事实证据不足，则不能依此确定被诉具体行政行为主要证据不足

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出卖人延期交房纠纷的处理 1.出卖人的交付房屋义务 (1)“交付”是指对房屋的转移占有《合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物，并转移标的物所有权的义务。对于房屋的交付，最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”故原则上，交房仅仅意味着对房屋的移转占有。由于不动产所有权的移转以产权过户登记为要件，与动产所有权的移转以标的物交付行为的完成即意味着标的物所有权的移转完全不同。因此，房屋的交付只是房屋买卖合同履行行为的一部分，完整的履行行为应当包括出卖人交付房屋于买受人并使其取得该物所有权的行为。房屋交付与房屋所有权移转是两种不同性质的履行行为，应当予以区分。当然，按照上条规定，如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋，而且同时要移转房屋所有权的，就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。在此约定下，出卖人不仅应当在合同约定的期限内将房屋移转给买受人占用，而且还应当将房屋的所有权移转于买受人，否则应承担违约责任。如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间，而未明确约定其中包括房屋所有权转移的，出卖人只要在约定的期限内将房屋移转给买受人占用，即“交钥匙”，就应认定出卖人按期履行了“房屋交付使用”的义务。 (2)交房必须达到法定的以及约定的交付使用条件交房，并不能简单地从字面理解出卖人在约定的时间将房屋转移于买受人占有。交房必须达到交付使用条件。交付使用条件，指的是房屋具备了按照房屋的性质、用途使用的完整功能。在非商品房买卖情况下，由于非商品房通常不是新建房屋，往往具备了一般的交付使用条件，所以其交付使用条件的具备，主要看当事人是否对房屋的交付使用条件有特殊的约定。在商品房买卖情况下，由于商品房通常系新建，新建房屋要具备按照房屋的性质、用途使用的完整的功能常常需要一个过程，因此，应主要考察房屋是否具备了完整的使用功能。一般来说，新建商品房具备完整使用功能需要两个要件：房屋已经完工。主体结构已封顶、完工，房屋的外装修已完成;房屋的基本配套设施，如水、电、暖气、电梯等已经可以使用。出卖人就出售房屋已取得政府有关部门的竣工验收手续，并能在交付时向买受人提供《住宅质量保证书》以及《住宅使用说明书》。