改变土地用途、容积率或以申请调整规划建设条件为由，应如何处理？-法师兄

改变土地用途、容积率或以申请调整规划建设条件为由，应如何处理？

2022-03-09

近年来，一些企业为追求利益最大化，擅自改变房地产项目土地用途、容积率，或以申请调整规划建设条件为由不按期开工。这些不规范行为势必会影响城市规划建设进程，并造成国有资产流失。笔者认为，各地国土资源管理部门与规划部门在办理变更土地用途、容积率手续时，应当严格参照2010年国土资源部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》给出的指导意见，谨慎行事。该《通知》规定：土地出让后，任何单位和个人无权擅自更改规划和建设条件。因非企业原因需调整的，必须依据《城乡规划法》规定的公开程序进行。由开发建设单位提出申请调整规划建设条件而不按期开工的，必须收回土地使用权，重新按招标拍卖挂牌方式出让土地。受让人不打算按照合同约定的条件使用土地，本身就是不执行合同约定，会造成已经出让的土地闲置，理应收回土地使用权。至于出让宗地的规划和建设条件经城市规划主管部门按程序批准调整的，另当别论。在实践中，有时因非企业原因确需调整，地方规划部门没有走完规定的公开程序而是直接办理，这样虽然对各方利益没有实质性的损害，但容易造成公众的误解，有损政府的公信力。所以城乡规划部门应当及时将依法变更后的规划条件向社会公示，接受公众监督。符合规定可以申请改变土地用途、提高土地容积率的，按下列程序申请报批：原土地使用者向规划部门提交书面申请，并将规划方案报政府审批；国土资源管理部门依据政府批准的修建性详细规划，委托土地评估中介机构进行土地评估、测算；国土资源管理部门拟定补交土地出让金、调整出让合同的方案报政府审批；国土资源管理部门依据政府批准的方案与土地使用者签订补充合同；土地使用者补交土地出让金及其他税费；土地使用者持补充合同和交款凭证申办土地登记、准建等相关手续。因改变土地用途或提高土地容积率需补交土地差价的，土地差价按下列方法测算：出让土地使用者只提高所使用土地容积率的，应补交的土地差价等于提高土地容积率所增加的建筑面积乘以楼面地价。出让土地使用者只改变所使用土地用途的，应补交的土地差价等于调整后土地用途的楼面地价与原土地用途楼面地价之差，与改变土地用途的建筑面积的乘积。出让土地使用者既改变土地用途又提高土地容积率的，分别测算应补交的土地差价，两者相加即为改变土地用途又提高土地容积率应补交的土地差价。楼面地价以土地评估价格作为参考。补交土地出让金的基准日期为调整后的修建性详细规划批准日期，土地使用期限不变。