商品房认购书是预约的还是实地实察的

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• 问商品房预约认购书怎么写
  

  审查商品房认购书中，双方是否明确约定将来订立正式商品房买卖合同，即是否有将来订立本约合同的意思表示。认购书内容中没有明确将来再行订立商品房买卖合同的约定，即没有预约的意思表示;而且认购书中关于商品房买卖的主要内容完全具备;那么在此种情况下，可以根据合同内容确定合同性质，认定为商品房买卖合同成立。

• 问商品房认购、订购、预订、预订等协议是否具有主要内容的，如何认定? 如是实施商品房定房审核
  

  《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。” 因此，如果商品房认购书的内容包含了《商品房销售管理办法》所规定的内容，而且开发商已经按照约定收受购房款的，那么，商品房认购书就等于商品房买卖合同。

• 问认购书是不是也是商品房商品房认购书有效吗
  

  商品房认购书效力分为两种情况。一种是没有取得预售许可证的情况下签订人购协议的效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第二种是取得预售许可证的情况下签订的认购协议的效力。出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

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