买房签合同时要注意什么-法师兄

1．关于贷款不成的约定不少人买房都是需要向银行贷款的，但不排除部分购房者会因为征信或者其他问题造成银行拒贷，所以购房者一定要买在购房合同中和开发商约定清楚，如果购房者因贷款被拒而导致无法买房，开发商要如数退还购房者所缴纳的定金和其他款项。如果购房合同中无约定，购房者个人不仅定金要不回来，可能还要承担违约责任。 2．明确相关费用由谁出交房时，购房者大多都还要支出一部分款项，这部分的款项到时开发商会给你一个费用清单，这其中有部分款项是合理的，比如说契税、公共维修基金、印花税、物业费等等。

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根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记...

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第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环...

第一购买之前签订的合同，一个非常重要的一点，在你定下这个房子，并且交了一定数额的定金之后，开发商会跟你签订一个定房书之类的东西，这时你要要求开发商给你提供一个商品房买卖合同和补充协议的范本，拿到之后，有比较充分的时间对相关的条款进行研究，确定与发展商在签合同过程中的一些重点方面，做好签定合同的一些准备工作。第二，在签定合同之前，要再次审定房地产项目的相关证件，象项目的土地使用证、销售许可证之类的，签定合同时，要再次对这些证件进行审核，这些证件主要包括土地使用权证、建设规划许可证、建设用地许可证、建设开工许可证，最重要的一个就是北京市商品房的销售或者预售许可证，按照北京市的相关规定，销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂，可以在售楼现场看到证件的原件，如果你看到这个项目是现房，开发商跟你说这个房子不需要办理销售许可证，应该要求开发商给你出示其他的一些证件。销售许可证如果你看到原件，还可以通过上网查询销售许可证的号，是不是跟审批的范围相一致。再有就是土地证是否抵押了，土地使用证有一个备注页，如果开发商向银行进行了开发贷款，在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照，经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可，如果是销售代理公司进行销售的，要对他的资格进行审核，比如说执照以及跟开发商之间的授权书等。第三，要携带相关的一些证件，如果是北京人，需要携带身份证，如果是购买经济适用房，还有户口本，如果是外地的话，需要有身份证和暂住证，如果是公司购房，需要有营业照的复印件等等。第四，在签订购买合同之前的一些手续，如果买售人，也就是房主，不能亲自到售楼现场签定合同的，需要事前签订授权书，并且经过公正。如果是16岁以下人购房的，比如说由家长买房，写孩子的名字的，如果是未成年人的监护人，必须在未签约前，必须到公证处进行公证。签订购房合同是保障买方和卖方的权益的重要凭证，在签订购房合同中主要有注意有两大事项需要牢记的。第一项：关于五证陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。1、复印件要注意看原件。2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。律师建议增加补充条款：出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的，出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。第二项：关于公摊面积陷阱：建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。2、在附件二中列明公摊面积的构成。3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。律师建议增加补充条款：双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理： 1、如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用;如果实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。 2、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。

在签订房屋买卖合同中如何防范可能出现的风险，是人们在买房遇到纠纷后能否把握主动权的关键。为此，我们整理了购房者的经验教训，为您归纳出可能存在的六大购房“风险”，并请有关专家给出解决方法。提醒您在签订合同时多多注意，出现纠纷时妥善解决。计价方式与价款合同已经明确了出卖人不再向买受人收取该商品房房价款以外的费用，那么在合同中由开发商填写的内容上，凡是要求再另交水、电、气、有线电视、宽带等开通费、配套费的，购房者都可以理直气壮地要求划去。付款方式及期限按揭买房，一般都是由买受人提供相关资料，由开发商具体办理贷款手续。那么，购房者应该注意，要在合同中对按揭由谁负责这项进行明确约定，同时明确因按揭手续迟延办理导致逾期付款的，买受人不承担逾期付款责任。出卖人应将买受人已付的款项返还给买受人，并支付相应利息，按双方约定的百分比赔偿给买受人。否则，即使是开发商的原因导致按揭手续不能按时办理下来，因没有约定按揭由谁负责，必然会导致买受人最终承担逾期付款的责任。即使开发商有严重违约行为，购房者也将因理亏而不好去维权。面积差异咋处理不良开发商一般会在最终房屋面积核算中和测绘单位串通一气，增加你的公摊面积，让套内建筑面积缩水，最终的总面积增加，但增加的幅度往往不突破3%，目的是让购房者多掏钱。对此，购房者可以拒绝3%以内的据实结算，并要求约定买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，无论是否在3%以内，超出部分的房价款均由出卖人承担，产权归买受人。交房期限和条件交房日期最好用数字的大写形式。另外，开发商往往会利用后面的空格约定“由于供水、供电等部门或政府因素导致的延期交房，出卖人不承担违约责任”。购房者签订合同时要提高警惕，坚决要求划去这样的约定，否则，开发商只要延期交房，就会以这样的理由做借口。逾期交房怎么办开发商惯用手法就是约定低得惊人的违约金，让其违约成本远低于其守约成本。解决的办法就是增加其违约成本，将违约金比例提高到其不敢违约的地步。律师建议，将逾期交房按日支付的违约金比例约定为不少于万分之十，将解除合同的违约金比例约定为不少于10%。为防止开发商将质量存在瑕疵的房屋进行交付，如裂缝、渗水、漏水、墙面脱皮等，最好在签订合同之时就做补充约定：买受人有权拒绝房屋的质量瑕疵交付，出卖人应当对质量瑕疵整改完毕后，另行书面通知买受人交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出现争议要起诉出现争议后，律师建议购房者向法院起诉。理由是：首先，法院的诉讼费下降了许多，而

在房屋买卖时，房屋装修涉及很多种情况，需要具体情况具体分析。比如，装修房子应注意哪些问题？1、图便宜选用了装修游击队。有些业主为了节省开支，抱着图便宜的心态就选用了装修游击队，装修后不久就频繁出现了一系列问题。如：墙面瓷砖空鼓或脱落、电线连接不规范导致经常断电安华瓷砖建议大家尽量选用正规公司，并且装修前仔细签订合同，装修完仔细验收。要是找游击队装修的话，就一定要找口碑和做工好的，并且亲自监督装修的全过程，避免后续出现问题纠缠不清。 2、忽视了绿色环保装修。很多人认为只要使用环保材料就等于环保装修了，往往忽略了装修后产生的室内污染问题。其实，绿色环保装修是个繁复的过程，从设计、材料、施工等装修的各个流程进行规范，装修后空气质量需要达到国家规定的环保值或在国家规定的环保值以内。因此，一定要选用环保材料和专业的施工队伍，装修完了要检测一下室内的有毒气体是否超标。平时可以让居室保持通风透气，让污染气体散发掉，或是使用活性炭、光触媒等除掉有毒气体。 3、开放式厨房难打理污染严重。开放式厨房是近年来备受人们喜爱的装修元素，很多喜欢吃西餐的业主都选择了它。其实，开放式厨房带来的问题还真不少，如：做饭时全家人都得被油烟熏、家具容易变得油腻腻的、厨房脏了只能拖不好用水冲洗，等等。开放式厨房并不是所有家庭都能驾驭得了的，它只适合很少开灶、厨房利用率不高，或者是西餐为主的家庭使用。 4、储物空间明显不够。在装修的时候，人们都会高估衣柜和收纳箱的容量，到真正使用起来的时候，却发现收纳空间到用时方很少。怎么利用好每一寸空间呢？比如说，可以选用有收纳功能的床；边角的空间摆放置物架，用来放平时常用的小件物品；在客厅或房间做地台设计，可以收纳更多杂物；墙面可做造型美观的搁架，收纳小物件，等等。