房地产企业与业主的违约金到底怎么处理

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• 问财政与企业借款违约金怎么处理
  

  企业收取违约金属于税法规定应该记入收入的价外费用，《增值税条例》第六条规定： 第六条销售额为纳税人销售货物或者应税劳务向购买方收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。 实施细则第十二条作出明确的解释： 第十二条条例第六条所称价外费用，是指价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费返还利润、奖励费、违约金（延期付款利息）、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。 所以，违约金与正常的收入一样，正常收入如何计税、如何账务处理，违约金就如何处理。 [补充：《营业税条例》规定： 第五条纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用；但是，下列情形除外： (一)运输企业自中华人民共和国境内运输旅客或者货物出境，在境外改由其他运输企业承运乘客或者货物的，以全程运费减去付给该承运企业的运费后的余额为营业额。 (二)旅游企业组织旅游团到中华人民共和国境外旅游，在境外改由其他旅游企业接团的，以全程旅游费减去付给该接团企业的旅游费后的余额为营业额。 (三)建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。 (四)转贷业务，以贷款利息减去借款利息后的余额为营业额。 (五)外汇、有价证券、期货买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额。 (六)财政部规定的其他情形。 《中华人民共和国营业税暂行条例》实施细则第十四条条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及——其他各种性质的价外收费。 凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额 税法对于所有的税种的计税依据的确定应该是一致的。 参考资料：《中华人民共和国营业税暂行条例》

• 问房地产企业交房违约金支出怎么算
  

  第一种情况：物业公司直接减免物业费，物业公司不做收入。此种方式下，开发商账面上未体现违约金，似乎与其无关，但根据企业所得税相关规定，视同其放弃权益，不能税前扣除违约金。物业公司暗抵的物业费在账面上虽表现为未计收入，根据《营业税暂行条例》 第七条的规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。所以，物业公司可以暗抵物业费，却不能不计算缴纳营业税。另外，《企业所得税法实施条例》 第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。所以，物业公司减免业主物业费，应做纳税调整处理。

• 问业主欠业主违约金，业主想交房，应付违约金么？
  

  逾期交付时，当事人在销售合同中约定违约金的，或者当事人协商以违约金作为违约责任的，应当给予业主违约金。当事人未就违约金的支付达成协议的，可以协商确定其他违约责任的承担方式。

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