拆迁过程中，以租代征与土地流转的界限如何划分？-法师兄

拆迁中的以租代征和土地流转有哪些区别呢？首先，从定义上来看，“以租代征”是指通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模，其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，减少征地资金支出，逃避税费和占补平衡义务。而土地流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。那么，它们之间有哪些区别呢？首先，土地流转不改变土地的性质，也就是说之前是农用地，流转后依然是农用地。《办法》第三条规定：“农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途。”而“以租代征”的实质是假借土地流转之名，改变农用地的性质进行土地开发，在农用地建设永久性建筑，对耕地造成很大的破坏。其次，土地流转受让方必须从事农业经营，要有能力搞好农业生产、管理好农用地。《办法》第九条规定：“农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。”而“以租代征”的用地方大多是一些房地产开发企业或工业制造企业，不具备农业生产经营能力。再次，土地流转的主体是承包方，有权决定是否流转以及如何流转承包地，土地流转是完全自愿进行的。《办法》第六条规定：“承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。”而“以租代征”的主体是基层政府或村委会，经常伴随有欺骗、强迫甚至暴力。最后，土地流转的收益归承包方所有，这一点不能有任何的回旋余地，不可有任何的马虎。《办法》第七条规定：“农村土地承包经营权流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。”而“以租代征”的收益很大一部分被地方政府或村委会以各种名义截留，有的甚至是已经把土地征了出去，但仍是支付着失地农民少量的年租金。综上所述，拆迁中的以租代征和土地流转在定义、土地性质、受让方资格、流转主体和收益归属等方面存在明显的区别。

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拆迁中的以租代征和土地流转的区别在于流转不改变土地性质，而以租代征会改变农用地的性质进行土地开发，以租代征大多都是一些房地产开发，而土地流转...

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（一）适用的法律程序不同。国家建设征收土地适用《土地管理法》及其配套法规中关于国家建设征收土地的规定；城市房屋拆迁适用《城市房屋拆迁条例》的规定。（二）适用范围不同。国家建设征收土地的适用范围是农村集体所有的土地；城市房屋拆迁的适用范围是城市规划区内的国有土地。（三）行为所指向的标的不同。国家建设征收土地指向的标的是农村集体土地所有权；城市房屋拆迁指向的标的是房屋。（四）法律后果不同。国家建设征收土地导致的法律后果是农村集体土地所有权的消灭；城市房屋拆迁导致的法律后果是被拆迁房屋所有权的消灭以及房屋产权的等价调整或者价值的交换。很显然，征收土地与房屋拆迁是不同的行政管理行为，依法分别由负有相应职能的行政机关行使管理权。依照《城市房地产管理法》第六十二条的规定，某些地方由一个机关统一负责土地管理和房产管理(或者房屋拆迁管理)工作的，该机关可以依法分别行使该两项职权，遵循相应的法律程序对征收土地和房屋拆迁实施行政管理。依法行政体现在每个具体行政行为上首先应该是依法定程序行政。只有通过程序正义，才能达到结果正义，只有实现程序的公正，才能体现结果的公正。按照依法行政关于职权法定的原则和行政行为应当符合法定程序的要求，征收土地的行政管理职权和房屋拆迁的行政管理职权不能混淆；组织实施征收土地的法律程序和组织实施房屋拆迁的法律程序在具体操作中不能串用。

征地拆迁程序如下： 1、报国务院或省政府批准；二、建设项目批准后，向市、县政府地政部门申请建设用地； 3、审查通过后，拟订征收土地方案并逐级上报； 4、征地公告批准后发布； 5、实施征地补偿安置方案。根据《土地管理法》第五十三条的规定，经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当向县级以上人民政府自然资源主管部门申请建设用地，经自然资源主管部门审查，报同级人民政府批准。

离职、主动离职（又称自主离职）是指劳动者与用人单位终止劳动关系的行为。自《劳动法民法典》实施以来，等同于劳动者与用人单位终止劳动合同的行为。离职、主动离职与辞职、被动离职之间的区别主要体现在以下两个方面： 1. 适用主体的不同。离职、主动离职的适用主体是劳动者，而解除劳动合同的适用主体可以是用人单位或劳动者。 2. 适用原因的性质差异。解除劳动合同的原因具有双重性质，既包括惩罚性原因，也包括非惩罚性原因。而辞职的原因不具有惩罚性，主动离职往往是劳动者的行为，若给用人单位带来损失，劳动者应承担相应责任。