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一、房屋拆迁货币补偿 货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价,生成有据可循的多元组成的补偿金额。 二、房屋拆...
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货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价,生成有据可循的多元组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据: 市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格,是由符合规定的专业估价机构,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格,由相关部门每季度定期汇总测定并公布。 重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。 上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据,但用途各有不同,在不同情形下分别适用。 产权置换也被称作产权调换,根据评估方法不同,有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序,通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估,之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础,在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。 产权置换分为两种形式: 异地安置。异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因,不能进行回迁安置,只能选择在其他地块上新建安置房,再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。 回迁安置。回迁安置是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置,通过产权置换比例完成回迁安置。
北京市城市房屋拆迁管理办法》已于去年12月1日正式实施,其中就城市房屋拆迁的补偿,对原《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则的补充规定》作出了实质性调整,一是不再按户籍人口考虑调整,二是将以居住面积补偿改为按建筑面积补偿,更加保护了被拆迁人的合法利益;三是由过去主要采用房屋补偿改为现在主要以货币补偿,以适应住房改革的需要。具体到被拆迁人可以获得以下补偿:一、住宅房屋被拆除的,可以按被拆除的房屋原建筑面积重置价格结合新旧程度获得补偿。二、私有住房,房主除了根据被拆迁房屋的建筑面积重置价格结合新旧程度获拆迁补偿外,还可以依据被拆房屋所在区、县的区位要求获得地级补偿。出租的私有住房,按国家规定的租金标准出租的,房屋使用人不获补偿。不按国家规定的租金标准出租的,房屋使用人可以根据拆迁房屋原建筑面积结合所在区的当时普通商品房价格折算,扣除给房主的拆迁补偿后,其余额作为补偿。三、如果是不成套的住房,可以根据被拆除房屋原建筑面积换算为成套住房的建筑面积后,要求拆迁补偿。四、农民宅基地上的房屋因国家建设征用而被拆除的,如果被拆除房屋原人均建筑面积超过30平方米的,在人均建筑面积30平方米以上的部分按照被拆除房屋的原建筑面积重置造价结合新旧程度以及区位地级获得补偿,超出人均建筑面积30平方米以外部分,只能按照被拆除房屋的原建筑面积的重置价格结合新旧程度以及区位地级价款的20%获得拆迁补偿。五、长期居住自建房屋,并且在拆迁范围内、外均无正式住房的,可以要求适当补偿。六、住房困难户,只要经过认定的,就可以按原人均房屋建筑面积6平方米计算拆迁补偿。七、非住宅房屋被拆除的,被拆除房屋的建筑面积按市场评估价格计算。如因重点工程拆除,则按市人民政府有关规定来执行。八、出租的非住宅房屋,执行国家规定租金标准的,房主可以根据被拆除房屋原建筑面积的重置价格结合新旧程度获得拆迁补偿,房屋使用者也可以根据被拆除房屋原建筑面积的市场评估基本下扣除房主所得部分的余额作为拆迁补偿。不执行国家规定租金标准,只有房主获得拆迁补偿。九、因拆迁造成停产、停业引起的经济损失,被拆迁人可以根据被拆除房屋所在区位和使用性质,按一定标准,获得一次性停业停产综合补助费。十、未超过期限的临时建筑,按照原建筑面积的建筑造价结合剩余期限,可以要求补偿。违章建筑和超过批准期限的临时建筑,就不能获得拆迁补偿。十一、因拆迁搬家,可以要求搬家补助费;如搬迁需占用工作时间的,单位应按公假处理,工资、资金照发。十二、拆除公益事业的房屋,管理人有权要求按照原性质、原规模重建或者按市场评估价格给予补偿,或者按规划统筹安排。十三、被拆迁人要求房屋补偿款的,可以根据上述拆迁补偿款与补偿房屋的商品房价格与拆迁人结算差价。
应当得到补偿。 拆迁征地补偿在我国只有原则性规定没有全国统一具体标准的情况下,更体现了拆迁人与被拆迁人博弈的过程。各个地方的补偿标准不一,甚至同一地区补偿的标准也不一样,同样情况下有的人得到的很高,有的人就得到很少。这就更加验证了博弈的技巧与力度。作为弱势群体的被拆迁人博弈中的王牌则是调查对方拆迁手续的合法性,政府部门是否在依法行政。这是对方的痛点也是难点。这也是我国公民促进行政法治的光荣历程,被拆迁人在争取到应得利益的同时,更是为我国的法治事业贡献了自己的力量。 拆迁征地的手续审批往往涉及多个多级政府部门、行政机关,作为一般公民的被拆迁人没有这个方面的专业知识、更没有这方面的能力去调查相关材料,即便是一般的律师也不懂这方面的业务与技巧。
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